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建築基準法の相談はココ

1 :1:02/03/07 18:12 ID:Puq/0RAT
1級建築士です。
建築基準法、都市計画法等の相談受けます、
わかる範囲で助言します、欠陥住宅等でお悩みの方
さあどうぞ。


2 :無責任な名無しさん:02/03/07 20:41 ID:PJGYoGZR
建築基準法上の通路の復員と民法上の囲繞地通行権の関係を論じてくれ。

3 :無責任な名無しさん:02/03/07 20:58 ID:lplZ5cON
市街化調整区域の土地を昭和60年Aさんが自宅を建築することで、許可を
もらった。リストラで売却することになったが、買主が建築できないと聞い
たが本当だろうか?現在の地目は宅地です。建築できるように何とかして下
さい。

4 :重箱君:02/03/07 21:59 ID:PJGYoGZR
>>3
いまだ調整区域である以上は,買主は都道府県知事の承認を得ることで,
売主が有していた「開発許可を受けた地位」を承継し,建築ができる。
従って都道府県の担当部署に行って承認の手続の仕方を聞くべし。

5 :000:02/03/07 22:33 ID:ghqaTegx
こんど中古建物[一戸物]を買いますが、となりとの間隔が、せまいように
思うのです、30〜40センチぐらい、建築基準法ではどうなのですか?

6 :無責任な名無しさん:02/03/07 23:53 ID:afO4n32J
新たな特定法律分野の総合相談スレ 歓迎・応援age

7 :キチガイ司法書士:02/03/08 00:00 ID:8WS8Uvq5
この辺りは、行政絡んでくるから複雑だよね。
>>1さんの活躍を期待

8 :かおりん祭り ◆IidAAeuI :02/03/08 00:14 ID:u3ElZB93
新スレおめでとうビーム (ノ ^ ▽ ^ )ノ‥‥━━━━━☆ピーー


9 :キチガイ司法書士:02/03/08 00:15 ID:8WS8Uvq5
結構、地域ごとに違うから回答も難しいそう。。。

10 :1:02/03/08 11:16 ID:eXA5w3Sz
うわーすごいことになってる、こりゃ大変だ。

(以下、法=建築基準法、令=建築基準法施行令です)

2:さんへ
○建築基準法上の敷地:1つの敷地には用途上1つの建築物しか建築出来ない。(令1-1)
○接道義務:敷地はそれぞれ幅員4M以上の道路へ2M以上接しなければならない。(法43条)
 条例等で4M接道義務もあり(用途、規模による) 以上2点が建築基準法上の最低限の原則
であります(幅員4M未満の場合中心線から2m後退すればよいとかありますが詳細略)
以上をふまえて、宅内の通路と判断すると幅員2m以上必要です。
民法上の囲繞地通行権の件は難しい問題ですよね、(時々あるんだ、兄弟で隣あって住んでて
片方(道路側)が売り払ってとゆうケースとか)、囲繞地通行権は既得権があると思うよ。
排水に関する受忍義務(民法220)とかが参考になるんじゃない。
ただ建て替える場合は道路側の所有者に土地を借りて確認申請を出す場合もあるけど
お勧めしません、(将来もめること必至)土地を借りれない場合は建築不可です(不動産広告
で時々周辺相場より安い土地ってあるでしょ、よく見ると再建築不可って書いてあるやつ、アレ)
実務でもよくあるんだ、でもほとんどがなんらかの行為(土地を売るとか建物を建てるとか)
をする時に安易な考えでやるんだ(きちっとすれば費用がかさむから)それで自分が歳くった
時とか子供の代で大変な事になるんだ(まあ無茶する建築屋さんもいるから)。
きちっとした専業建築士事務所に相談すればいいんだけどその相談費用さえケチるから。

3:さんへ
たぶんもとの持ち主(Aさんまたはその親)が代々その周辺で農業を営んでたんでしょ、
本人、その血筋の人(子、兄弟が分家するなど)は建てれるけど、新たに土地を所有
した人は普通は無理なんです、ただ4:さんの言われるように売主が有していた
「開発許可を受けた地位」を承継し..ていう手もあるにはあるが県(都、道、府)が
認めるかなー?、「市街化調整区域」てのは基本的に市街化を抑制しようってゆう地域
だからまともにはいきません、(地域住民に役立つものは認めるから併用住宅にして
雑貨屋でもする?)まあなんにしても開発許可かよくて建築許可申請だな。
(時間=お金かかるよ!)

5:さんへ
建築基準法上は隣地との距離を規定した条文はありません、(第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域(ようするに新興住宅地)では外壁後退を1m、1.5mとかに
都市計画で後退距離を定める場合(法54)はある)古くからある街並なら民法(234、236)の
距離保存権だな(50cm以上離さなければならない..)(周辺が密集してる地域は別)
でも中古住宅を購入する場合は前所有者さんが隣とどう話をしてたかによると思うよ、
(大体不動産の売買の場合現況優先となるんじゃない)。ただ建築的には自己の土地で
設備(配水管とか)の更新(作業)が出来るとか、外壁を塗り替える時、足場が建てれる
とかの方が重要です。

7:さんへ
その通りです、あと別の法律も絡むときがあるから、だから異業種でチーム組んでるよ
弁護士、司法書士、行政書士、土地家屋調査士、税理士、宅建主任者など、でチーム内の
相談は基本的にお互い無償(裁判所などへ証人で行くときは別だけど)でやってるよ。

ふー、ブラインドタッチ出来ないから大変だ。

11 :重箱君:02/03/08 11:55 ID:vz1iOCz7
>>9さま
なるほど。知事の承認って実務上は難しいのか。
昔法律相談で聞かれて承認もらうように申請せえと答えた記憶あり。

通路の幅員と囲繞地通行権の問題は悩ましいですね。
実務をやっていても「先代を恨め」としか言えないケースばかり。
うまいことして前方の土地の奴に売りつけられればいいんですが。
裁判例はかなり錯綜していますね。
通行権は人が通行できりゃいいのが原則で,2メートルの幅員は主張できない,
家が建てられなくてもそりゃしょうがねーじゃねーかという身も蓋もない例も。
全体を概観すると,おおむね「従前から2メートル以上空いていたのを,増築
やまして嫌がらせでふさぐことは止められるが,現状で2メートルない場合に
前方の奴に通路を広げろというのは無茶だから我慢せえ」ということのようです。
ま,あとは「増改築」を繰り返していくより仕方がないでしょうなぁ。
依頼者に「そんならヤのつく人に売る!」と言ったのがいたけど,
きっと買い叩かれるだろうな(笑)。それでも家が朽ち果てるのを待つよりましか?

12 :3です:02/03/08 13:01 ID:LV2b3bcV
重箱君様、>>1さま
ありがとうございました。
宅地確認申請と言うことでOKのようでしたが、この人に許可したので、
駄目みたいです。

13 :無責任な名無しさん:02/03/08 14:50 ID:asUFjrR4
接道義務について便乗で質問があります。
敷地延長の土地で延長部分の幅が1.99mです。前面の道路に対しては
直角ではなくて斜めに接しています。そのため道路に接している幅を
測ると2m以上あります。この場合は接道義務を満たしているのでしょ
うか。

14 :1:02/03/08 16:27 ID:HpN3kkJU
13さんへ
たぶんだめです、役所の人間に言わすと「ヘビのくち」って表現するけど
ようするに胃袋へいくまで全て2m以上(最短距離で!)確保しろてこと、この場合は1cm位
だから誤魔化せると思うけど(今は!)、将来問題がおきる可能性があります、
あの阪神大震災で境界がグチャグチャになったでしょ、それで平成11年(だったと思う)
から新たに登記(文筆含む)する土地は光波測量(橋とか作る時使う測量機器、精度高し)して
座標求積で面積だすの、だからCAD(コンピュータを使用した製図するソフト)で座標値で
作図するとすぐ解る(極端な話0.0001mm位までは読むんだ今のCADは)。もし道路を
含めて分筆の話があったら隣の人にお願いして実測2m以上確保できるよう境界点を確定
するんですな。(たとえば2cm×5m=0,1u≒0,03坪×100万=3万でしょ、隣の旦那に
奥さんに内緒で10万位握らせたらウンって言うんじゃない) 

15 :無責任な名無しさん:02/03/08 17:04 ID:ZAGk8LSr
地主さんが自分で設計した家の建築を、大工さんに建ててもらいました。
地主さんは建築基準法第6条の義務の存在を知らず、大工さんとも申請に関する
契約は行わず、単純に工事のみの請け負い契約を結んでいました。
建物の完成後、役所から建築物が建築基準法に違反している事と、
無届建築であった事を通知されました。


仮に、建築物の除去命令が出た場合、解体費は地主が全額負担する事になるのでしょうか?
また、命令を無視した場合、代執行は大体どれくらいの猶予後になされるのでしょうか。

それと、自分の土地に自分の住む家を建てる場合、例えば100uの土地の中央1uを建てるとして、
その家には自分以外の人間は絶対近づかない、と言う状態であっても、
わずかな建築基準法違反すら見逃してもらえないものでしょうか?

長文すみません。どうか教えてやって下さい。


16 :1:02/03/08 18:53 ID:S3IRfvKi
15:さんへ
第六条
建築主は、第一号から第三号に掲げる建築物を建築しようとする場合,(中略)当該工事に着手する前に、
その計画が当該建築物の敷地、構 造及び建築設備に関する法律並びにこれに基づく命令及び条例の
規定に適合す るものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受けなければ
ならない。ただし(後略)...だな..木造100u以下なら無資格で設計してもいいんだけど..
無確認建築か..大変だな..完成建築物が基準法違反か..これも大変だ...
無確認建築はとりあえずそういう法律を知らなかったという事を役所に理解してもらう、それで事後承認
になるけど確認申請を出す事を約束する(引き受ける事務所があるかな--?)でその前に完成建築物が
基準法違反の場所を直す、 基準法には集団規定と単体規定ってのがあって前者はようするに街並み
の環境を保全しようとするもの(建蔽率とか容積率とか建物用途とかね)、後者は建物自体の安全性
を確保しなさいというもの(手摺の高さとか耐震性とかね)、単体規定違反は不利益を被るのは建築主
だから話し合いで何とかなるけど、集団規定違反は役所も引かないよ。費用がかかっても直すんだね、
それとその大工さんその人にも責任があるでしょ(契約上の瑕疵じゃないの、弁護士の皆さんの意見
が欲しい。)だから費用面で協力してもらう、ようは話し合いだな、役所の人間もわからんちんではないよ
ただ議員とか利用して丸め込もうとしたら、強烈なしっぺ返し喰らうよ、告発→検察動く→裁判所認める
→行政代執行!(伝家の宝刀!)、東京の方じゃ時々聞くな、低姿勢で役所と話し合いなさい。
猶予期間はよく知りません(だれか答えてあげて)、それと最後の質問について、「少しのお酒なら飲んで
いても運転してもいいだろう?」と同じだと思うよ、それじゃ街は進歩しないでしょ、
大体違反建築物が発覚するのは90%通報だよ、近所に対してもまずいでしょ。(長くてごめんね)
下に建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)の第一条を記す、これが全てです。

第一条
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康
及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

17 :無責任な名無しさん:02/03/10 10:02 ID:EP0BTDvk
age

18 :15:02/03/10 16:27 ID:q3C4jXqm
>>16=1
どうもありがとうございます!

うちの社長の知人がその地主さんなんだけど、
なんか何を言っても「ワシの土地はワシが好きにする」って言い張ってる
らしくて、社長がどんなもんかね〜?と聞いてきたんです。

私通信で法学やってるんですが、さすがに建築基準法とかやってないし、
具体的過ぎて(w
おかげで大変参考になりました。社長に1さんのレス内容を話してみます。
集団規定と単体規定……なるほどなるほど。

本当にありがとうございました!

19 :爺さん:02/03/15 22:25 ID:x6fKZsfY
此処でも無理かも分かりませんが、参考程度で結構です。
{ なっちの法律相談。788番 }地代の月相場がわかりません。
よろしくお願いいたします。

20 :知床ラッシー:02/03/16 01:51 ID:RWpS1lKN
>19
賃貸不動産板でお尋ねしたほうが早いよ。ほら、画面の左側に見えないかな?
 

21 :1:02/03/16 09:08 ID:M81hKQs/
>>19
いえいえ、時間が許せばわかる範囲でお答えしますヨ、
50坪、駐車場で貸すとして都合よく土地の形を考えると間口15m奥行き11mですね、
駐車可能台数8台ですね、間口と奥行きを逆転させると6台、
徳島?うーん土地相場がよく解りませんが
周辺相場 \10,000/1台とすると6万/月〜8万/月
坪20万?\6,000/1台位かな3.6万/月〜4.8万/月ですねこの辺が目安と思われます。
1,000万?4%で借りたとすると30年返済で約4.8万/月の返済か フー
建物建てると固定資産税が安くなるな、でも相手に何らかの権利が発生するな、
まあ遊ばすよりましか...結論:期間をきちっと切って、仲介業者をきちっと入れて契約
する(賃料見直し含めて)ことですね。(口約束、素人同士の契約厳禁、将来揉めるもと)

22 :知床:02/03/17 19:15 ID:Pj3uAbsc
19さん、1さん失礼いたしました。age

23 :無責任な名無しさん:02/03/17 19:57 ID:s4/WX2Mr
ちょっと相談とは趣向は違うのですが。

隣家が引っ越したので、住宅会社が、その建物をぶっ壊して
更地にして、今新しい建物を建築中です。うちは住宅密集地です。
これから立つ家はたいてい3階建てなんで、多分隣も3階建てに
なるだろうと思います。かくいううちも増築して3階にしたクチですわ。

で、この辺は、異常に住宅が密集してて、隣同士の間隔なんて5cmぐらいしか
ないんですわホントに。で、せっかく隣が更地になったのだから、民法たてに
とって50cmあけて作れ、と住宅会社に言おうと思ったが、慣習あるときは
それに従う、と民法に書いてあったので、あきらめました。

更地を見にきた住宅会社の2級建築士にその話をしたら苦笑いをしていた。
何せここら辺の家は、15坪しかない兎小屋。50cmも離したら家建ちません。


24 :1:02/03/29 09:13 ID:25MazaOh
遅くなりました、出張から帰るとPC壊れてて..フ---
>>23
?よく解りませんが感想を一言、日本に古くからある街並みかオイルショック前後から
急速に増えたミニ開発住宅地と思われます、双方共大変ですよね数値的な面積不足
から上に伸びるしか無いんだけど(下にもいけるか?)法的にも様々な問題があるし..
地盤、延焼、採光、竪穴区画、耐震性、etcう--ん、でも大事なのは以下2点ですね、
1、隣地側外壁のメンテナンス:雨が漏りだすとどうするんだろう?(特に木造)恐ろしい、
2、弱軸方向(道路から家を見て左右方向の揺れ)の耐震要素をどうする?う--ん
耐火性、防水性能を考えるとRC造か、自重?じゃあS造?施工性、予算?じゃあW造?
上の2点の問題?う--ん難解な問題ですね。
>>かくいううちも増築して3階にしたクチですわ。
?! 3階の道路側で隣の家(どちらでもよい)へ向いて手でいいから建物を揺らしてみて、
揺れない?大丈夫なのかな----?う----ん。

25 :  :02/03/29 10:02 ID:MAQGtZ/L
>>1
がんばれ!!
(名スレの予感?)

26 :無責任な名無しさん:02/03/29 12:40 ID:g9t8ebSH
あのード素人なんですが、接道2メートル無い場合でも、
増改築ならできるんですか?
事実上極めて新築に近い増改築を行うなんて裏業は使えるんですか?
増改築と新築はどうやって区別するんでしょうか。

27 :1:02/03/29 18:56 ID:1vna/o/A
>>25
はーい、ありがとう、がんばります。
>>26
第四十三条
 建築物の敷地は、道路(略)に二メートル以上接しなければならない。ただし、建築物の周囲に広い
   空地があり、その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは、この限りでない。
条文は上記なんですが、こういうケースの場合既存建築物が新築した時からの経緯が問題だと思います、
新築した後に分筆等でそうなった場合はかなり難しいと思われます、新築時の確認申請書等があれば
良いんですが、まれに既得権(実際にありました接道3.5mで2棟現存し2棟共建替えを認めたケースが)
を認めてくれる場合があります、役所と相談ですね。(手間でも窓口まで必要書類を揃えて行って下さい)
ただ少し前までなら建築主事の判断だったんですが今は建築審査会の判断なので少し時間がかかります。
>>増改築ならできるんですか?
防火、準防火地域以外で増築面積10u(約6帖)以下であれば確認申請は必要ありません。
改築は工事する面積によります、既存の半分以上工事すれば『大規模の修繕』又は『大規模の模様替』
となり確認申請が必要です。
>>事実上極めて新築に近い増改築を行うなんて裏業は使えるんですか?
この場合確認申請が必要なので接道義務を果たしていないと確認申請を受理してもらえません。
ただ確認申請を不必要な工事にすれば(何期かに別けてすれば)いいかも?(しないでね)
>>増改築と新築はどうやって区別するんでしょうか。
うっ、難しい質問ですね、法令集を見ると、のっ、載ってません!「建築」は用語の定義にあるのですが、
個人的意見ですけれども、増改築:既存の建築物を基に何らかの工事をする。新築:全ての部位を新たに
構築する。かな、(たとえば子供部屋だけを新たに建てる場合は確認申請の工事種別は『増築』ですが
建物別概要は『子供部屋棟』の『新築』になります)こんなところでよろしいでしょうか。


28 :質問者:02/03/29 21:25 ID:fMQRsXkm
こんにちは!
宜しくおねがいします!

隣家との境、L部分に塀をつくることになりました。
Lの一面づつを両家で分担し、各自の敷地内でたてることになっています。
土地の真中を割っての設置ではないので
後々問題がおこらないだろうかと言ったところ、不動産屋さんが
「一筆かきます」といってきました。
内容として、どういうことを書いて貰っていたほうがいいのか、
注意点、教えて頂きたいのですが・・・。

我が家は古くからこの土地に住んでおり、
隣地は新興住宅地になったばかり。
展示場にもなるため、この不動産屋、隣家が有利になるように
頭を絞っているようなので、どうぞそのあたりも
お含みとり戴ければありがたく思います^−^;

おねがいします!

29 :無責任な名無しさん:02/03/30 00:18 ID:2m+aESjR
>>27
ご丁寧な回答ありがとうございます。
「ただし、建築物の周囲に広い空地があり、
その他これと同様の状況にある場合で安全上支障がないときは
、この限りでない。」
とは具体的にはどのような状況を言うのでしょう?
道路に接していない空き地があっても意味がないような・・・



30 :1:02/03/30 10:02 ID:yFzZ3VYi
おはようございます。
>>28 
民法225−2、229 塀は隣人と協力して(略)その設置、保存の費用は半分づつ...ですね、
>>Lの一面づつを両家で..珍しいケースですね普通は境界線を塀の芯ですると思うんですが
後々の問題は境界の事だと思います、>>「一筆かきます」←が法的効力を持たないと意味が無い
と思われます、まず所轄法務局へ行き双方の土地(住居表示じゃない地名地番なので注意して下さい、
固定資産税の納付書などを見てね)の『地積測量図』(800円位)と『公図』を貰ってきて添付する。かな
個人的には(現時点の双方所有者の署名、捺印)(関係地の登記簿謄本)(塀を構築するに至った経緯)
(上記書類)(図面+写真)+各書類への割印ぐらい?いずれにしてもキチンとしてたほうが懸命ですね、
子供の代で揉めるよ事になりますヨ--(経験談)、頑張ってください。

法曹関係者の皆様へ:私があえてこの板へスレを立てた目的は複雑怪奇に絡み合う法律をそれぞれの
専門家が意見を出し合えば、少しでもトラブルを抱えた方たちの役にたてるかなと思ったからです、
法的効力を..の回答は自信がありません、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、宅地建物取引主任者
などそれぞれの専門家の方々の御指導、御鞭撻がいただければ幸いです、皆様宜しくお願い致します。

>>29
うっ、またまた難しい質問ですね、たぶん将来的に官有地のまま存続するであろう土地が隣接し、もしもの
場合その土地を利用して避難などができる環境にあると判断できる場合などが考えられます。
2棟共建替えを認めたケース..これも地下道の進入口が隣接(元々所有していたのを売却した土地)
していました、非常にまれなケースだと思います。

31 :無責任な名無しさん:02/03/30 13:45 ID:4+djOJu2
1様、どーしても納得いかない事があるので教えてください。
当方、ログハウス建築予定で土地を探しておりました。
一箇所手ごろな土地を見つけたので「ログハウスを建てる」
という事情もお話し、世話をしてもらいました。防火、準防火
地域ではないか?22条規制等がないか?問い合わせた上で、
「問題ありません」と太鼓判を押してもらい購入に至りました
しかし、実際建てる段階になって、届出をしたところ、市役所
から「ここは22条の規制がかかっているので構造物以外のログ
は認められない。屋根材も変更してください」とのことでした。
結局、施工業者と相談の上、ベランダや外壁の丸太(予算の都
合で半割りの丸太を貼ることになる)は、竣工検査後に行うこ
とになり、追加予算が生じました。この件を不動産担当者に伝
えると、「建築基準法を守ると家なんか立たない。後から工事
してもらえるのだったらいいじゃないか」と取り付く島もあり
ませんでした。しかし予定外の出費も増えるわけで、当方とし
ては納得のいく回答ではありませんでした。屋根材変更する際
に発生する追加金だけでも持ってもらえませんか?と尋ねても
当方に非はない。建築条件の確認は市役所に確認してから回答
したので市役所の回答が間違っていたのでしょうとのこと。
謝罪もありません。今となっては腹の虫だけが収まらず時々
暴れるのですが、これは当方の腹の虫をなだめるべきなので
しょうか?

32 :1:02/03/30 15:06 ID:LAKzOOx5
>>31
第二十二条
特定行政庁が防火地域及び準防火地域以外の市街地について指定する区域内においては、
耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物の屋根は、不燃材料で造り、又はふかなければならない。
ですね、経験上ですがほとんどの市街地は22条に指定されてます、よって屋根の不燃化+延焼ライン内
の外壁の防火構造化は我々の常識であります、そこで質問:外壁はおいといて不燃材でない屋根材が
今時あるのかなー(昔は確かにあったが売れないので不燃認定を取得した。←単価も変わんなかった)
さて本題、土地は取得されたんでしょ、その時『重要事項説明書』(宅地建物取引業法35条、35条の2)
の提出を受け説明の後署名捺印しなかった?その中に「建築基準法に基づく制限」とか「法令に基づく
制限の概要」という項目があるはずなんですけど、我々もクライアントが土地を購入する時は事前に『重説』
の写しを契約前にもらいうけ、それを基にその土地の建築的な性格を助言するんだけど。
もし提出していなかったら、業法違反と思われます(確か)。詳しくは「不動産」の板があったはずです
あちらで相談されてみたらいかがでしょうか。

ひとりごと:>>建築基準法を守ると家なんか立たない ←こんな事を言う奴がいるから街が良くならないの!
真面目なとこはすごい真面目なんだけど、無茶するとこはすごいことするからなあ...


33 :  :02/03/30 15:12 ID:apIxWIm+
みんな!!(質問者)
1にお礼をちゃんと言えよ!!
ここまできちんと答えてくれる人はいねーぞ
(特に2ちゃんでは)

34 :土地のトラブル相談:02/03/30 16:06 ID:aIlthBy6
住宅メーカーが探してくれた、測量済み境界石有の土地に家を建てて
います。境界線上に塀をおく事となったのですが、隣の木が、20B程
境界を超えている事がわかりました。
そこで、木を移動するように隣に交渉したのですが、相手は、
1 測量前はここは我が家の土地だった(昔からの土地で測量していなかった) 
2 測量時は、一時的に違う場所に住んでいたので、確認していない
  新しい境界は認められない。(境界石はしっかり埋め込まれています)
3 トラブルを起こしたく無いし、木も切りたくないので、
  なんとかこのままにしてもらえないか
*さらに聞くと相手の家の土地は借地でした。
気持はわかるのですが、20Bでも我が家の土地には変わりが無いので
木を移動して欲しいのですが、相手が借地の場合どのように話し合いを
していけば良いのでしょうか?これからの付き合いもありますので、
良い方法があれば教えて下さい。よろしくお願いします


35 :31:02/03/30 17:25 ID:4+djOJu2
1さん、どうもありがとうございました。
重要事項説明書はございます。読み合わせの上捺印して
おりますが、建築条件ナシとなっております。
屋根の件は私もあまりよく分かりません。アスファルト
シングルだと審査に通らなかった!とのことでした。
いいスレですね。ここ

36 :質問者(28):02/03/30 20:32 ID:xWc0WsEp
隣家との塀のことで相談に乗っていただいた28です。
いろいろと教えていただきまして、感謝しております。

先ほど、不動産屋さんがきたので、主様が教えて下さった通り
書類が必要なことと、割り印をして欲しい旨、伝えたのですが
一向に聞き入れてくれません。
そこで、「では、一筆とはどういった内容を考えていたのか」
尋ねますと、「ブロック塀を建てる費用を(不動産屋が)持つ」
ことについてのみだといいます。
主様のおっしゃる「法的な意味」に欠ける内容の「一筆」ということになる
わけですよね?
「それ以上のことは必要ないからしない」の一点張りで
どうしたらいいのか、ほとほと困り果てています。
どうぞ主様、いいお知恵、頂けませんか。
何度も相談して、申し訳ありません。
宜しくお願いします!

37 :>>36sama:02/03/30 21:04 ID:2IRrva6O
34です。お互い隣家の塀のことで悩みますよね。
なんだかとっても気持が解るのでレスしてしまいました。
良い方に解決できるよう応援すると共に頑張りましょうね!


38 :無責任な名無しさん:02/03/31 02:15 ID:93k9yFiP
>>35
詳細に聞かないとわからないが、業者に対する損害賠償はいける可能性が高い。
ログハウス(全部木)用の土地を探していると言った
ログハウス(全部木)を建てれると言った
という点について、電話会話を録音する等の方法で証拠を残した上で
(おそらくそんなことは聞いていない、言っていないと言ってくる)
弁護士を入れて交渉するべきだろう。
弁護士会の法律相談に行くべきだ。


39 :無責任な名無しさん:02/03/31 04:22 ID:93k9yFiP
38の補足
あと、建築基準法なんて守っていたら云々の発言はかなり悪質とみた
宅建業協会の苦情申請をすると、金がとれるのでは?一度調べた方が良い。
いずれにしても、録音等による証拠化は早くしておくべき。

>>36
・将来補修が必要となった時誰が費用を負担するのか
・当方の塀を補修する際に、相手の同意はいるのか
・業者が費用を負担する、ということは塀は業者所有になるのか
等々潜在的な問題はいくらでも生じる

不動産業者が当方の言い分を聞かないのであれば、当方も協力しなければ
良いと思うが
(1番さん、どう思われます?)


40 :31:02/03/31 07:56 ID:SSadKwSr
>>38>>39さん、ありがとうございます。
録音等の証拠は残っていないのですがファックスによる
「建築条件があるかどうか」の問い合わせに「規制なし」
と回答が来たものだけ、手元にあります。
宅建業協会への苦情なんて考えたこともありませんでした。
謝罪一言でも気分が違うものなのにここまで気分が拗れて
おります。取り急ぎお礼まで。ありがとうございました。

41 :無責任な名無しさん:02/03/31 08:36 ID:93k9yFiP
>>40
今からでも会話する機会があるなら、録音しておくべきでしょう。

42 :1:02/03/31 11:27 ID:5pUwZ6JC
おはようございます。
>>34
そもそも仲介した業者に責任の一端はあると思われます『重要事項説明書』に「その他買主に
説明すべき事項」という項目がありその中に「境界、越境について..引継事項」という細目が
あるはずです、越境という重要なことを認知させてない仲介業者に紛争の仲介をさせるべき
です、その為に仲介手数料を取る訳ですから。
>>35
そうそう「アスファルト シングル」 いまだ不燃認定受けてないやつを売ってるのか?
>>36
うーん、困った事ですねー、もう一度こちらの主張すべきことを整理して相手に伝える事だと思います
それでも解決しないのなら多少の謝礼を払っても住まわれている町の不動産屋さんに相談されては
いかがでしょうか、(大手はだめです、古くからその土地で商売されてる業者が良いと思われます)
横のつながりのある業界ですから表にはでてきにくいでしょうけど適切なアドバイスをしてくれると
思います。(いきなり訪ねていかないで誰かに紹介してもらった方がよいのでは、ご近所の方に聞いて
みては?誰かが知っているはずです)
>>39
おっしゃる通りだと思います、身勝手な要求に協力する義務など無いと思います。

またまたひとりごと:不動産業者絡みのトラブルが多いようですね、古くからその土地で商売されてる業者
(お母ちゃん電話番でお父ちゃん営業みたいなとこ)なんか本当に真面目なんだけどなー、紛争がおきても
双方が納得するようにいい解決案出すし。土地絡みで一発あててやろうなんてトコがまずいですね。

43 :34です:02/03/31 14:02 ID:eTSY5B8g
1様、お答え下さり大変有難うございました。お隣の方が、近所中に
「家の土地が狭くなった〜」と被害者のようにお話されていましたので、
解答を心待ちにしておりました。
早速、重要書類を確認し、木のついてかかれていなかいことを確認し、
先程不動産会社に揩入れました。
不動産は、すでに現場担当のメーカーから、解決するように連絡が入って
いたらしく、隣の住人や地主と話をしているそうです。
我が家が、直接隣と交渉することは一切しなくてもいいですから、
安心してください。長くなりそうなので、少しお時間を下さい
と言われましたので、待ってみようと思います。
なんだか骨折り損の〜何とやら…で勝手に気苦労していた気持です。
と同時に契約について勉強不足だったと反省しています。
借地の持ち主と、私が買った土地の地主は同じようなので、解決できたら
いいなと思っています。
1様に心から感謝いたします。有難うございました。
ここに来る相談者の皆様の解決を応援をしつつ、
さらには、名スレになる事を願ってます。^-^

44 :無責任な名無しさん:02/03/31 16:18 ID:BBnf0e6W
建売住宅を購入しました、木造2階建てです
購入後3年経ち、敷地境界沿いの擁壁が
一部5cmほどずれてヒビがいってます

分譲業者に問い合わせたら
瑕疵担保責任期間は過ぎていて
自分で補修してくれとのことでした

確認申請書に記載されている
設計者、代理者、工事監理者同一の
設計事務所にも問い合わせました

分譲業者との請負契約であって
その買主には責任は負えないと言ってました
そして建売なので便宜上、監理者に名前を記載しただけで
監理契約もしてないし対価も貰っていない

まして擁壁は2m以下で、許可の対称でなく
設計者の責任範疇ではないとの回答でした

建売住宅の設計者、代理者、工事監理者は
その建築物の責任は購入者に対しては
負わなくても良いのですか?

45 :1:02/03/31 18:17 ID:H/ASETbd
>>43
良かったですね、その住宅メーカーは偉い!それでこそ仕事というもんだ、拍手。
>>44
いわゆる確認を降ろす為だけの設計・監理(実際にはしない)業務には責任は発生しない
という判例は何件か出ています、しかし近年国も「それではいかん」という事で完了検査を
受けていない物件の追跡調査、(住宅金融公庫は昨年から完了済証が無いと最終金を
おろさなくなりました)監理業務報告書を文書で建築主に報告する事の義務化などの色々な
動きは見せておりますが..結局その増えた費用は代金に反映されるので難しい問題です。
さて擁壁の問題ですが、お宅の敷地が高いのでしょうか?高さと建物から境界線までの距離を
測ってみて下さい、もし高さのほうが長ければ建物の自重で擁壁を押し出してる可能性があります
(注:土の自然崩落角度というのがあって地域によって違うんですが要するにバケツに土をいれて
ひっくり返した時にできる斜面の角度)自然崩落角度以上の部分に建物過重をかける場合は
擁壁が宅地造成法による検査を受けていないといけない、(高低差、角度などは条例で決まる
のでなんともいえませんが)又は基礎の根入れを深くする、いずれかなんですが..
擁壁の自重で沈下してズレたのならさほど心配無いのですが、(それでも好ましくないです)
地元の専業(重要です)の設計事務所に相談してみたらいかがですか。(心配しなくても設計事務所
なんて腐るほど有ります、血縁、知人、同僚などに声をかけて見たら必ず見つかります)
それ建売ならとお宅だけじゃ無いんでしょう、お隣さんとかに声をかけて頭数をそろえた方が
相談料も割安になりなす(4件なら3件分位で済むはずです)この先何十年も住まわれる訳ですから
相談料なんて安いもんです。(うちも年に1回位は相談を受けます、女房の友人の従姉妹とか)

46 :質問者(28):02/03/31 19:51 ID:ncRt/+zg
34さん、レス、どうもありがとうございました。
いい方向へむかいそうで、ほんとうによかったですね!

39さん、要所要所を教えて頂きましてありがとうございます!
不動産屋さんに対しての協力は、本心、したくないというか
もう関わりたくない気持ちすら持っています。
しかし、これからつきあっていくのは
お隣で、不動産屋さんではなく、お隣との今後を考えると
どこまでの妥協が必要で、どこからが毅然とした態度で臨むべきなのか
感情の境界線に悩んでいたりします^−^;
喧嘩をしたいわけではなく、今後、喧嘩をしないために
今、話し合いたい・・・それだけなんですけど、うちとしては。

主様、本当にありがとうございます!
何度もお手間を取らせてしまって申し訳ありません。
とりあえず、写真や図面等、明日から集めに動こうと思っています。
また、分からないことが出てくると思いますが、
どうぞ、またよろしくおねがいします。

ちょっと愚痴になってしまいますが、
不動産屋さん側のあしらいを見ていると
こちらが女だから軽んじられているというのがある気がしてしまいます。
それが、ものすごくくやしい・・・。

47 :44:02/03/31 21:21 ID:BBnf0e6W
ありがとうございました

48 :無責任な名無しさん:02/04/01 01:12 ID:rbkP32YD
>>44.45
もし設計あるいは建築自体にミスがある場合(宅地造成法による検査を受けて
いない、或いは基礎の根入れを深くしていない)には、
瑕疵担保責任の問題ではなく、純粋な欠陥住宅の問題として損害賠償請求が
可能なのでは?1番さん、どうでしたっけ?



49 :無責任な名無しさん:02/04/01 10:32 ID:YdZOZOm2
とある工務店を退職しました、二級建築士をとったばかりのひよっこです。
一昨日、知り合いから、家の改修工事を頼まれました。
多分工事金額は300万円くらいだと思うのですが、
自分がやるのは修繕箇所を調べたり
知り合いの職人さん達へその依頼をしたり、というような内容です。
勿論そこに自分の手数料を入れようと思っているのですが・・・。

そういう事をする場合は、何か請負業のような届出が必要なんでしょうか。
それとも思い切って建築士事務所登録をしておいたほうが良いのか悩んでいます。
その登録と維持にいくら位お金がかかるのかも良く解らないのです。

なんだかスレ違いの質問のような気がしますが、どうぞ宜しくお願い致します。


50 :1:02/04/01 11:34 ID:aPbcDK5T
>>48
そうだと思うんですが、うかつにはどうこう言えないと思います、
その為に現況(1軒だけではなく1団の団地を)を調査して関係法令
と照らし合わせて問題点を見つけ出す、ここまでが我々の仕事です、
その後は弁護士さんの出番です。

51 :1:02/04/01 16:56 ID:6L2Tu+kZ
>>49
これから色々苦労していかなくちゃいけないんだから、まず自分で調べる事!
建築士の試験受けた時の法令集に建設業法、建築士法があるでしょ、まず読め!
読んだ?じゃあ難解な所を教えてあげるネ、まず業法、7条1項:法人組織で取締役又は
個人営業で黒字経営、いずれか5年以上の経験が必要て事だ、7条4項「請負契約を
履行するに足りる財産的基礎..」てのがあるでしょ要するに「お金もってるか」ってこと、
バブルの時ににわか業者が増えたから今かなり厳しいらしい、とりあえず業法以下の
金額の工事をこなすんですね、それでちゃんと申告して経験を積んでからですね。
次は士法、事務所登録はしておかないと設計料を1銭たりとも貰ってはいけないんだよ、
各都道府県に建築士事務所協会があるからそこへ行って用紙を入手する、別段難しい
ことはない、「管理講習会の受講証明書」が必要だが「今年必ず受けます」ていう誓約書
を書くだけ、あとは指定の用紙に記入するだけです、申請料は地方自治体の証紙を貼る
金額?忘れた!たぶん1〜2万だった、確認申請に比べたら屁みたいなもんだ自分でしろ。
ただ建築士の試験も年々厳しくなっているでしょ、事務所登録も昔は受講証明書だの
事務所の内外の写真も要らなかったヨ、(そのうち宅建業みたいに供託金を積めって言い
だすかも?)えーとあと更新期間は5年です、特別な維持費はいらない、そんなモンかな。
厳しい時代だけど前に進まなくちゃ未来はない!頑張ってください。

52 :無責任な名無しさん:02/04/01 17:12 ID:YdZOZOm2
>>51
49です。ご丁寧な回答、本当にありがとうございました。
法令集をもっと真剣に読んでみます。
そして、とりあえず事務所登録だけはしておきます。
そして業法以下の金額の工事を沢山受けられるように頑張る!と
言うことですね。
女手ひとつでどこまでやれるかわからないけれど
やれるところまで頑張ってみます!

53 :1:02/04/02 10:15 ID:yG2pTA/d
>>26
>>27の回答で若干誤りがありました訂正いたします。

改築は工事する面積によります、既存の半分以上工事すれば『大規模の修繕』又は
『大規模の模様替』 となり確認申請が必要です。

上記の『大規模の修繕』又は『大規模の模様替』 となり確認申請..は一般的な木造住宅
では必要ありません、訂正します、すいませんでした、しょ、精進しなくては....

>>52
お、女の子だったの?ゴメンネ乱暴な文章で、大事なことをひとつだけ、「請負」て言葉が
あるでしょ「請けたら負け」て意味だからね、肝に銘じといてネ。

54 :無責任な名無しさん:02/04/03 10:29 ID:6/Ots2tO
>>44.45の補足
欠陥住宅と保証期間の関係

意図的な手抜き、法令違反の場合には、
瑕疵担保責任期間を過ぎていても業者の責任は追求できるようです。
(意図的な瑕疵の場合には、瑕疵担保責任を制限する特約の効力が
否定されます)
期間が過ぎていても、賠償請求できる可能性がありますので、
弁護士会又は自治体の法律相談へ行ってくださいね


55 :再び相談34です:02/04/03 22:38 ID:bh1wbFym
またトラブルがおきました。前回の木を切ってもらうのは現在話し合いを続けています。
今度は裏の家の方に、我が家の家の建て方が常識がないと怒鳴られました。
長方形の土地で前の道路側を駐車場にする為、後ろの境界線からから1m離して
家を建てています。雪が多い地方の為、裏の1mの余土地に(塀の内側)、
灯油のタンクを設置するための基礎を昨日造りました。
その直後、裏の奥様が凄い剣幕で、「常識がない!」と怒鳴ってきました。
法に触れている可能性も有るとかで、無断で証拠の写真も撮られました。
丁度怒鳴られている時に、現場監督が来たので裏から苦情が出てるので、
説明をお願いしますと横を見たら、裏の方は逃げてその場にはいませんでした。
監督はすぐに調べてくれて、「違法はない、灯油タンクも敷地内の境界近くに設置するのは
常識の範囲です」と言われました。
裏の家の庭に日が入らなくなるのが気に入らないのか、もっと前方に家を建てるのが
常識だとも言われたのですが、前方に建てると、西側の隣家(建物、窓)に日が入ら
なくなり、後方に建てても裏の家に日は十分入るので、問題はないと建築士さんにも言われ、
我が家としては、隣や裏にかなり気を使ったつもりでしたが、この建て方は
常識はずれなのでしょうか?また違法なのでしょうか?
敷地内の建物に文句を言われてとても悲しいです。隣接する家に我が家の建物
に文句を言う権利はあるのでしょうか?近所にも常識ない人が家を建てて困ると
言い振り回されて、ノイローゼになりそうです。

56 :無責任な名無しさん:02/04/04 09:08 ID:QxZXC5aB
>>55
裏の人との今後の人間関係を切ってしまう覚悟があるなら
間に弁護士を入れるのが最も簡単
「法的に違法は無いので、お宅のクレームには理由が無い。
 問題があるなら、私の弁護士にどうぞ。あなたとは、直接話をしない」
という趣旨の内容証明を出してもらう、なんて方法はオーソドックスです。
裏の人が来ても、電話をかけてきても、「弁護士にまかせてあります」
の一点張りで話をしなければ良い。
内容証明だけなら3万円程度。


57 :1:02/04/04 10:17 ID:mPmh7rg8
>>54
ふむふむ、なるほど、いいなあこういうレスをお待ちしておりました、今後とも宜しくお願いします。
>>55
お困りのようですね、心中お察しします、まず >>10 の5:さんへ の返答をご覧下さい、
上記が隣地との距離の関係を説明したものです、文を読む限り別段問題はない様に思いますが、
北側の方の主張は日影のことを言われてるのだと推測されます、しかし日本の「住宅メーカー」と
言われる会社が集団規定に抵触するような事をするとは思われません、法規的には問題ないと
思われます、私の経験上日本の建築基準法の考え方は[周辺に基準法の許容するいかなる建物
が建築しようとも自己の採光、通風、安全等は自己の責任において確保する]だと思います。
ただ長くその土地へ住まわれる訳ですからご近所付き合いも大切な問題です、そのメーカーさん?
かなりしっかりした会社と推測されます、営業の方にまず相談してみて下さい、(注:自身で話し合い
をしない様に、どのような結果になろうと住民同士でシコリが残ります)「おいメーカー!頑張れ。」
給湯器の件:深夜の灯油の燃焼音で隣家からクレームの経験はあります、(確かにうるさかった)
温水器を併設し21:00以降は切り替えて使用するということで円満解決しました。
建て方のの件:敷地を推測すると当事務所でもそういう計画をすると思います、(普通です)
でもいるんだよなー、南側が空き地(自分の所有地でも無いのに)なので南側へよせて建てる人、
そういう人はかなり自分勝手です(w これ以上感情的にさせない様に間に第三者を立てるのが
賢明かな、元の地主さん?その人がいいんじゃない(たぶん) 34さん→メーカー→地主さん→
北側所有者というルートがよろしいかと、余り悩まないように、良い方向に進むよう祈ってます

58 :無責任な名無しさん:02/04/04 20:04 ID:K8KCl/Vs
>>56
>裏の人との今後の人間関係を切ってしまう覚悟があるなら
だけ読んだら、暴対相談かと思ってしまった・・

59 :34=55:02/04/05 23:54 ID:E0AwIZ4v
1様、56様ありがとうございました。心強いレスで私も元気になりました。
報告として、まず隣の木は抜き取る事になりました。解決です!
裏の方は、メーカーさん(補足ですが下請けがなく、基礎から、電気、水道も
全て一つの会社で建築し、基礎工事の方も、メーカーの人間なので、普段から
気を使ってくれていたようです。)が聞いてもやはり、「?」と思うような内容で、
今度は、私に怒鳴られたと言っているそうです。狂言=御病気では?と言う事になり、
うらのお婆様の挑発に乗るのか、どうするのか…という事になりました。
メーカーさんは、相手に「そんなにお怒りなら皆で話し合いましょう、何時があいてますか?」
と具体的に進めようとすると、「この日は都合が…」と言い応じようとしないそうです。
私、まだ20代なので、のせられたのかな?話しをしなければ良かったなと
反省しています。「常識、今後の付き合い」の連発発言に反応してしまいました。
それを聞いた主人も、本人から是非是非話を聞きたいと営業の方に言っていたので、その方向に
なりそうです。さらに、義父(大工棟梁)も笑顔で「裏に挨拶に行ってやるか?」
と心暖まる言葉を頂き、男の世界ってカッコイイ!と思いました。
建築士さんって沢山の経験をされていて、こんな事ってよくある話なんですよね?
もっと凄いのもあるんですよね?それに対応していくなんて凄い!
ここにいる1様を始め建築関係者の力強さを見た気がしました。
>余り悩まないように この言葉の暖かさが心にしみています。
私も少し強くなって頑張ります。有難うございました。
また報告しますね。

60 :臭い問題:02/04/06 08:41 ID:pvDDN22f
臭いの問題について教えてください。
大家さんのお店に隣接して商売をしています。
それで大家さんの店から営業時間中焼き魚の臭いなどがかなりするので
困って相談したところ「嫌なら他に場所移して商売したほうがいいんじゃない?」
と言われたのどうすればいいか困っています。
このような場合、保証問題とかってどうなるのかなーと思いまして・・・
※どなたかご存知の方いらっしゃれば教えてください。

61 :1:02/04/06 09:58 ID:gFrbOuCo
おはようございます。
>>59
ウーンいい!光景が眼に浮かぶ、理不尽な要求に立ち向かう関係者、ご主人、義父さん
こうでなくちゃいかん、心強い仲間(あえてこう言わせて貰う)がいて良かったですね。
>>60
こ、これは、む、むつかしい、どうなんだろう、匂いを売り物にする商売(鰻屋とか)もあるからなー
大家さんが先にそういう商売をされてたのを承知で借りたの?その辺に争点が...
匂い(臭い)+煙が原因でクレームとなり屋上までダクトをつけた事はあります、ちょっと調べてみます。

な、無いウチの資料では水質、音、電波障害ぐらいしか..明確な方針は出せません..申し訳ない。
だ、誰か?弁護士さんいらっしゃいませんかー、お願いしまーす。



62 :無責任な名無しさん:02/04/06 10:07 ID:nUPoeVlD
>>60
1番さんがおっしゃるとおりです。
1)契約時に臭いが予想できた、或いは予想しえたか否か
2)当該臭いが社会通念上許容できる範囲を超えているか否か
がポイントでしょう。理論的には、予想の範囲を超え、かつ
社会通念上我慢ならない程度の強烈な悪臭の場合には、賃貸人の
契約違反(まともな家を貸す義務に違反している)を構成する
(従って損害賠償等が可能となる)でしょうが、
実務的な感覚としては難しいでしょうね。

臭いを押さえる方法(ダクト等)を提案し、その費用負担を折半する等の和解
ないし調停をするほか現実的な方法は無いのでは?


63 :無責任な名無しさん:02/04/06 21:52 ID:7YpOFtXm
>>60
関係ないかも知れませんが
毎日新聞にこんなのが載ってました。
焼き鳥判決:臭気の発生差し止め命じる 神戸地裁

http://www.mainichi.co.jp/news/selection/archive/200110/23/20011024k0000m040123000c.html

64 :臭い問題:02/04/06 23:29 ID:daO4OkQu
皆さんとても親切なご意見くださりありがとうございます。
ダクト設置で解決する方向で考え中です。

65 :無責任な名無しさん:02/04/07 03:31 ID:QjRfnIZs
>>63
面白い判決ですね。参考になると思いますよ。
どうやって見つけました?


66 :無責任な名無しさん:02/04/07 15:06 ID:QjRfnIZs
すみませんが、風致地区というのは具体的にはどのような制約がかかる
のでしょうか。

67 :無責任な名無しさん:02/04/07 21:18 ID:js42xsN9
>>65
焼き鳥の臭いで裁判になったと言う話を
近所の焼き鳥屋さんで聞いた事があったので、

googleで「朝日新聞 焼き鳥 裁判」で検索しました。

68 :1:02/04/08 09:27 ID:+aiKjTMr
>>62
やはりそういう解釈になるんですね、参考になります。
>>63,>>65,>>67
うーん、大吉が、地元の「大吉」には時々行くんだけど、そうかあ、勉強になります。
>>64
そういう事です、穏便に話し合って下さい。
>>66
風致地区:(都市計画法58条)正式には 『第3節 風致地区内における建築等の規制』
の中の 第58条 【建築等の規制】 です概略は以下です

都市内の良好な自然的景観を維持し、及び樹林地等の保存を図るべき区域で、その風致を維持する
ために定めるもので、当該地区内における樹木の伐採や建築等については、条例により知事の許可
が必要になります。

(参考)
風致地区内において許可が必要な行為は次のとおりです。ただし、一定規模以下のものや通常
行われる管理行為などは許可が不要なものがありますので、事前 にご相談下さい。
1 建築物の新築、増築、改築又は移転
2 工作物の新築、増築、改築又は移転
3 宅地の造成、土地の開墾、その他土地の形質の変更
4 木材の伐採
5 土石類の採取

以上神奈川県のHPから引用しました、『風致地区』で検索してみたらいかがですか、詳細は各都道府
県庁に問い合わせてみて下さい、具体的には条例で細かく規制される様です。

69 :無責任な名無しさん:02/04/08 10:04 ID:T5DEybn+
>>66
ありがとうございます。
今土地購入を検討しているんですが、「風致地区」だって話を聞いたもので
何か建物建設・将来の建物改修に重大な制約が加わるのかと思って
心配になったのです。

70 :無責任な名無しさん:02/04/09 09:26 ID:QF0kPld3
日照権について教えてください。私、2階建て一戸建てに住む者です。近じか、東側の住人が
平屋の建物を3階建てに建て替えることになりました。高さは9メートルを超えるので今
当たっている日照が、東向きの部屋では一日中遮られることになります。このような場合私は
法律上何らかの請求ができるのでしょうか?

71 :1:02/04/09 18:27 ID:z8kjImyJ
少し長くなるのですが、今後の為に書き込みます。
1)  第一種低層住居専用地域、
2)  第二種低層住居専用地域、  以上住居系(他の住居系とは全ての面で厳しい)
3)  第一種中高層住居専用地域、
4)  第二種中高層住居専用地域、
5)  第一種住居地域、
6)  第二種住居地域、
7)  準住居地域、           以上住居系
8)  近隣商業地域、
9)  商業地域、             以上商業系
10) 準工業地域、
11) 工業地域、
12) 工業専用地域、          以上工業系
13) 指定なし
都市計画区域内の用途地域は以上の様に区分され、それぞれについて建物用途、建蔽率、
容積率、日影による中高層の建築物の制限、等が定められています。
>>70
以上をふまえて、『日影による中高層の建築物の制限』は以下の高さ等で規制されます。
1〜2      軒高7Mまたは地上階数3以上 測定面:平均地盤面からの高さ 1.5m
3〜8,10,13  建築物高さ>10m        測定面:平均地盤面からの高さ 4.0m
9,11,12    規制なし              (日影規制時間略)
(注:8、においては条例で9、と同じ扱いになる場合がほとんどです。)
規制をうける場合は冬至における日影図(等時間日影図共)を作成し近隣に影を規制時間以上
落としていないか確認します、ここまでが建築基準法等で制限される日影についての概要です。
当該地が3〜7、10、13であれば建築物高さ10m未満の建物は建築基準法での制限は受けません
(レスを読む限りたぶんそうだと思います、用途地域の確認は各地の役場でお願いします)。
私が説明できるのはここまでです、あとは民法上のことになると思います。

おーい誰か、弁護士さーん、またまた出番です、お願いします。

ひとり言:都市化が進むにしたがってこういう問題は各地で多発していると思われます、
非常にデリケートな問題なので経験談含めてレスを戴けたら幸いです、宜しくお願いします。

72 :無責任な名無しさん:02/04/09 21:24 ID:T/em6m7d
>>1
お忙しい中わかりやすい回答ありがとうございます。
お隣さんがギリギリ10メートル弱にしたのは理由があったのですね。
こちらも隣同士ですからある程度の受忍は覚悟していましたが、
お日様大好き人間の私にとってはつらいところです。


73 :無責任な名無しさん:02/04/12 00:54 ID:22aF7GtL
静かな歴史ある住宅地に建設中の7階建てマンションについて、コメント戴けたら
うれしいです。私の住んでいる地区は約400年ほどの歴史のある地区で、100年
以上経っている家や寺院がそこらじゅうにある閑静な古い町です。そこに今
7階だてのマンションが建設中です。このあたりは幹線道路が県道しかなく、
私の住む生活エリアにはセンターラインのある道路はありません。幅員はせい
ぜい5mもあればいいほうです。ほとんどの道路は一台しか通れません。
このマンションは細い旧道からさらに奥まったところに建てられる為、
今も毎日工事車両の往来で朝の渋滞(?)がおきています。それは工事期間中
だけなので仕方ないとは思いますが、マンションにお隣接する住宅の方達が気の毒
です。日陰の問題云々ではなく、真横に20m超のマンション(21戸入居予定)
が立つわけですから。
実は隣接する住宅の方達はそこにマンションが建設されることはまったく
聞かされておらず、業者がはじめて開いた説明会は、工事日程の説明会でした。
周囲にはマンションは一棟もありませんし、せいぜい高いのはお寺の本堂くらいです。
(境内もありますから日陰云々の問題にはなりません。)
また後でわかったのはこの住宅地が第一種中高層住居専用地域だったことです。
信長以前の時代からあるこのあたりは古くから家(武家、農家など)が
あり、そんなマンションを建てるほどの空き地もなかったのですが、600
平方メートルほどの土地に22台分の駐車場(外です)とマンションを
立てる図面を見たときは、ほんとうにこんなのが建つんだろうか、と疑問に
思ったのです。しかし今すでに7階のまでくたい工事が進んでいて、6月
末に入居開始だそうです。
建築基準法には抵触していないようですが(詳しくはわかりません)
、目の前に建てられた家の人達は窓からの眺望がなくなってしまったこと、
日陰の影響を受ける可能性があること、狭い道路をむりやりつけたことで、
自動車の往来が発生し子供達が事故に会う可能性も否定できないこと、
などいろいろと問題が起きそうなのです。
建設中の建築物、施主に対して工事開始前にもっと近隣住民が団結して
アクションをおこしておけばよかったのかもしれませんが、場所柄お年より
が少なくなく、業者や地主にうまく話をすすめられてしまったとも聞きます。
私は其の場所から直線距離で80mくらいのところに住んでいますが、
今も工事車両や関係者の車の往来で迷惑しています。
 勝手な考えかもしれませんが、工事の差し止めと計画の変更を求めることは
できるのでしょうか(7階をせめて4階くらいにするとか)。どなたか
アドバイス頂けたらと思います。宜しくお願い致します。

74 :キャロルハウスメンバー:02/04/12 01:01 ID:MKgTOd0n
>73
>勝手な考えかもしれませんが、工事の差し止めと計画の変更を求めることは
>できるのでしょうか
もちろんできます。明日現場事務所へ行って「四階建てにしてね。」と言うだけです。
「責任者がいない」と言われたら「伝言してね」と言う。
これで変更を求める事はできましたね。

75 :無責任な名無しさん:02/04/12 02:51 ID:kdA9mSru
はじめまして相談させてください。首都圏での4m以下前面道路で建て替え用地
を探しているのですが、セットバックさえすれば、だいたいの土地で建て替えが
できるのでしょうか?たぶん出来ないほうが多いと思うので悩んでいます。
三階立てにしたいのですが、となりの家が三階でも無理なときなどは
どのようなときがあるか教えてください、おねがいします。

76 :無責任な名無しさん:02/04/12 08:48 ID:oHF7k90z
>>75
ご質問の内容が漠然としていて、的確な回答になるかどうか
自信がありませんが・・・・。
「立替用地」をお探しとのことですが、それは不動産業者を通して
お探しなのですか?だとしたら業者に調査のアウトラインだけでも
任せるか、気に入った土地があったら希望のハウスメーカーやビルダーの
担当に聞いてみるのも手段の一つだと思います。
またこれから業者に依頼するならば、町場の業者ではなく
大手仲介業者の方が良いと思います。
もしも「自分で調べる」と言うことであれば
まずは、その「立替用地」が接道している道路の内容(種類)を
お住まいの区役所や市町村役場の建築課(場所によっては土木事務所)
で確認して下さい。
42条2項道路なら道路の中心線(道路の反対側が崖や河川などの場合は
道路の反対側から4m)から2mセットバックします。
また建築課で、当該「立替用地」の用途地域や高さ制限、日影制限
道路斜線制限(すべて建物の高さや形状に関わる法令)を確認して
自分の建てたい建物が建つのかどうか、アウトラインだけでも聞いて下さい。

行政での質問のコツは
@まず自分の希望を先に述べる。
例:「この土地は建て替えが可能か?3階建ては建築できるか?」
Aできないとしたら何がネックなのか?
Bこの地域で注意することは何か?
C対応した行政側の担当者名を必ず控えておく。

質問する材料としてその土地の公図と登記簿謄本くらいは取得して
持参した方が良いと思います。

77 :1:02/04/12 10:18 ID:LDAjBFP7
>>73
この手の問題は全国各地で多発している難解な問題ですね、あくまでも個人的意見としてコメントします。
歴史のある街並みに突然不釣合いな建物が出現するのですから戸惑う住民の方の心情は充分解る、
しかしその建築地、その土地の元々の所有者さんも『戸惑う住民』の1人であった可能性もある訳です
それがやむにやまれぬ事情(相続とか)で売却するなりしてそのマンションの事業が進んだと考えられます
そして事業として成立させるために法律の許容する範囲内で延べ面積を増やす訳です、そこで住民と問題
が発生する..難解です..しかし今の住民もいつ相続税に頭を悩ます立場になるかもしれない..
その時少しでも高い単価で処分したい(=今回の様な事業にせざる得ない)と思うのが心情だと思います、
ここで軋轢が生じる訳です...難解ですね、(寺など法人は相続税が発生しないから、将来はますます
不釣合いな建物が増える..日本の税制の問題が過分にある様に思う、少なくとも居住地は相続税の
対象外にすべきだよなー..)「もっと高い建物が建てれたら..」という地主さんは多々います。 
>>勝手な考えかもしれませんが、工事の差し止めと計画の変更を求めることはできるのでしょうか
これは私には解りません、でも実務でこれを要求されたことを想像すると背筋が凍る....ウヒャ--!
もうひとつ、車による子供の安全性の問題:これは遠慮はいらない、建築会社に堂々とガードマンの増員等
を要求してください、マンション完成後の交通の問題も残りますね、これは警察に顔のきく人(交通安全協会
の役員さんとか保護司さんとか)に動いてもらいましょう、「子供の安全の確保」という大義名分があります、
堂々と主張しましょう、適切に処理してくれるとおもいます(1方通行にするなど)。
>>74
うん確かに要求は伝えてますね、「そうじゃな---い!」(突っ込みデス)
>>75
?..?..なぜ幅員4m以下?、単価が安いから?、よくわかんないけど法律的なことだけお答えします、
その道路に面して他に建物が何軒も建っていれば(「立ち並びがある」と我々は表現します)建替えは可能
と考えて差し支えないと思います。ただ契約前に役所で確認は必要です、基準法42条(道路に関する条文)
の1項(1号〜5号)〜6項のどれかに該当するか確認して下さい。
3階建ての件:問題になるのは道路斜線と建蔽率、容積率です、まず道路斜線は>>71の住居系であれば
幅「1」に対して高さ「1.25」の角度で反対側の道路の端から架空の線を想定しこの「線」を越えて建築する
ことは出来ません、自己の建物が現状道路の中心線から2.0m下がった線(法42条の道路後退線という)
からさらに下がって建てれば下がった距離分を道路の反対側へ加算してよい(高さ1.2m以上の塀等が
あればだめです)、たとえば1m下がると仮定すると1m+4m(道路敷)+1m=6m×1.25=7.5mですね、
道路側の建物高さが7,5mまでOKでそれより後ろは斜線に沿って斜めにすれば良い訳です、(道路面の
上部を斜めにした建物があるでしょ、アレ)次、首都圏?よくわかんないけど>>71の3)〜7)のいずれかかな
許容建蔽60%、許容容積率200%かな(役所へ行けば解るよ)ただ道路幅員4.0mなら補正率0.4を掛けて
160%になります、完全な地下室と自動車車庫は基準法52条の容積緩和は受けれます(詳細略)。
あと基準法上の採光確保があるな、東京都なら「窓先空地」ってのがあるな(詳しく知らない、スイマセン)。
大体隣に3階が建っていればほぼ同等のものは建つと考えてよろしいかと思われます。...しかし!
個人的意見ですが>>24を読んでください、将来的な懸念を抱える可能性はあります、まず土地、建物、経費
等の総額予算を組んでみて下さい、もし「地下室造ろう」ってゆう予算があるなら土地へ予算をかけたほうが
賢明かと、それと自然災害のある地域(河川の氾濫等)も調べてみたらいいヨ。

「窓先空地」...地域性があるなこりゃ...応援探してこよ...

78 :無責任な名無しさん:02/04/12 21:46 ID:MpOQCvfb
75です。解答ありがとうございます。
まだ業者さんにはたのんでいないのですが、HPなどで調べると立て替え用地として
購入した土地が建築不可だった。なんて例がよくあるみたいなので・・・
私の希望は第2種住居か準工業なのですが容積率、建ぺい率は前面道路でかなり
違くなるらしいのでやはり広いほうがよいのは解かるのですが利便性などを
考えてみると駅、幹線道路の近い住宅地は前面道路がせまいほうが多いみたいので。
一応日本一三階建てが多い大阪希望なので三階は建てられるものが多くありますが
これからの法律など改正したらどうなるのかなどいろいろ考えています。
耐火、耐震などでも規制をうけるとどうなる?など、やはりよい不動産屋さん
鑑定人などを見つけないといけないとつくづく思います。
これからも自分も勉強したいです。



79 :無責任な名無しさん:02/04/12 23:30 ID:WSZBZWg5
よろしければどなたかご回答いただけると嬉しいです。

70さんと同様の問題ですが、南西隣の家が今建て替えをしております。

当方は高知県高知市内の某住宅地で、30年ほど2階・一戸建てに住んで
いるのですが、20年ほど前に隣に家が建ちました。
当時、日照権等の問題であちこちに掛け合いましたが、甲斐なく境界
より30cm程度の距離に家が建ってしまったと言う経歴があります。

今回建て替えているのは、その20年ほど前に建った家を15年ほど
前に中古住宅として買った方で、一階を全て駐車場にした3階建てで、
最後部の高さが9875mmとなっております。
第1種低層住居専用地域になるのか、第1種住居地域になるのか
詳しくは調べていないのですが、建築会社の話では第1種住居地域
になりそうです。(月曜日に調べる予定)
敷地に対して1m・0.5mの隙間しか取っておらず、冬場は午後から
日が当たらない状況になりそうです。
今までは2回の屋根(3350mm)の高さで冬場でも2時ぐらいまでの
日照を得られていたので、どうにも納得がいかないです。
しかも、工事前に3階建てになるとかそういった話はいっさい聞いて
おらず、当方から請求し外観図のみを入手しました。

この場合、日照権・眺望権といった基本的人権の関連で裁判をやって
設計変更を請求する場合、どういった話になるのでしょうか?
本日少しだけ母親が話をしたそうですが、決着が付く様子もありません。
判断基準に先住権や被害を受けるに至った事情等が考慮されると言う
文献も見つけましたし、可能性が全くないと思いたくないです。

また、話し合いを優位に薦めるためのアドバイス等あればお教え
いただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。
読みづらい文章で申し訳ありません。

80 :無責任な名無しさん:02/04/13 01:07 ID:JSfZwBlO
少なくとも文を読む限り10m以下で境界から50cm離れているのでは、日照権
その他の権利を裁判で請求しても勝ち目ないのではないですか。
この問題はよく耳にしますが都市計画法による制限範囲で建物を計画する限り
先住者だからといった権利要求が通ることはないでしょうか。
3階建てだからといって隣地住民に説明する必要もありませんし。
おそらく第1種住居地域でしょうが、後から建物を計画するものにも平等な
権利があるのが法律ですよ。

81 :79:02/04/13 01:47 ID:u+1xJBlU
ご回答ありがとうございます。>>80さん

そうですか。
色々検索かけてみたら、状況によっては要求が通ることもある
と言う書き方をしていたので、諦めきれなくて。
とりあえず、後悔したくないので話だけはしてみようと思います。
ありがとうございました。

82 :無責任な名無しさん:02/04/13 03:27 ID:GA9bm+UC
75です。修正です。首都圏は言い間違えました。
三大都市圏のつもりで書いてました。ごめんなさいです。

83 :1:02/04/13 10:09 ID:vyo/MHdl
>>76 >>80
おそらく同業者とお見受けします、私一人の視点だと偏った解釈、勘違い、地域による
知識不足などで若干間違った返答の恐れがある場合もあると思っておりました、
歓迎します、これからもレス宜しくお願いします。
>>78
お、大阪ですか、「ろーじ」ですね(大阪では細い道(路地)をこう呼ぶんですよね)
うーん僕らの感覚だとまず『車』のことを考えるんですけど、これも地域性か...
建築基準法もH12年またまた大改正があり、基準法上の採光計算などは実情を考慮して
かなり緩和されました、逆に木造の耐震性などはかなり厳しくなりました、都市化を想定
しての事は間違いないようです。
>>79
おおむね>>80さんの意見に賛成です、>>裁判で請求しても...は解りません、僕には。
陽があたりにくくなる..辛い事です、しかし>>79さんの家の家族が増えるなりして建替えを
計画すると仮定すると、やはり上へ伸ばすと考えられます、その時北東の敷地の日照は?
[ 陽がサンサンと降り注ぐ=その分影をどこかへ落とす ]という事なんです、
戦後平屋建ての中へ『木造モルタル二階建て』が建ち始めた時がやはりそういう感覚
だったのでは?その地域のそしてあなたとあなたの家族の未来を想像してみてください
(30年後とか)また違った考えが浮かんでくるのではないのでしょうか。

84 :79:02/04/13 10:38 ID:u+1xJBlU
確かに>>83さんのおっしゃる通りですね。
ただ、隣人ともめ事になるのはあまり楽しい事ではありませんから、
少なくても絵が出来上がった段階で影を落とすうちには話をすると
思いますし、日当たりのためにただ背が高いだけの住居にはしたく
ないなと、今回のことで改めて感じました。

私にとって何より辛いのは布団が干せなくなることなんですよね。
干せないと、毎日布団乾燥機かけても1年ぐらいで腐っちゃうので・・・

ご回答どうもありがとうございました>>83さん

85 :設計勉強中:02/04/13 14:52 ID:X3HzPEYU
はじめまして、こんにちわ。
東海地方で設計事務所に勤めている者です。

階段の有効幅についての質問なのですが、
新しい基準法を見ると、10p以下の幅の手すりは
有効幅から除かなくて良い。とあります。
(たとえば壁内々で125pで両側8pまで手すりがある場合は
手すり幅は除かずに有効125pでよいようです)

床から持ち出した手すりでも同様なのでしょうか?
(ささらから反対側壁面までの長さでよい?)

ご存じの方おみえでしたらご教授願います。

86 :無責任な名無しさん:02/04/13 15:32 ID:JSfZwBlO
>>85
両側とも10cm以下ならば、125cmとして可能だと思いますよ。
ただ、床から持ち出した手摺の場合は持ち出した子柱内々で有効幅とするのが
妥当だと思うんですが。

廊下などハートビル法の考え方を運用すればいいのではありませんか?
利用者や車椅子通行者が不便にならないように考えてありますからね。

手摺の設置は前回の建築基準法改定で必須となりましたが、運用面では考え方
がいろいろあるでしょうね。それに役所の担当者によっても判断が違ったりする
こともあります。又、都道府県条例などで福祉系の条例がある場合も要注意です。
微妙なところがあれば事前協議は必要ですね。 


87 :無責任な名無しさん:02/04/13 15:55 ID:Zty/TxGB
73です。いろいろとアドバイス有難うございます。
確かにこのあたりは就学前の子供が多いので、
その辺は工事関係の人間だけでなく、町とか
そのへんに強く訴えていきたいと思います。
自宅オフィスで仕事してるんですけど、マンションの
現地販売事務所が道路はさんで立っていて、朝からよるまで
ずーっとこっちが観察されているみたいで。。鬱です。

88 :1:02/04/13 16:23 ID:ccXclkXK
おー!書き込む前にーー、ま、負けてしまった!
>>84
そうですね、事前に一言「ウチも家族が増えて手狭になったんで..実は..」とかあれば
全然違うんですよね、いきなり着工するのと比べて印象が、でも事前に相談して反対されたら
って思ちゃうんです建築主さんて、むつかしですね--世の中って。
>>85
確かH12年の大改正でそうなったんだよね、その何年か前から住宅金融公庫の基準金利
を適用を受けるにはバリアフリー+高耐久云々とかやりだして、その中で手摺設置だとか
言い出して法律と辻褄が合わなくなって、法律側が譲歩したんだよね、(これは国が偉い)
それまでは木造住宅では910モジュールでは辻褄が合わないんで階段だけ1000芯々でやったり、
本間モジュールにしたり、変な事になってたの、それを受けての法改正だったね。
>>たとえば壁内々で...これはいいんじゃないの(建築申請memo2001にもそう書いてあるヨ)
>>床から持ち出した...僕が主事なら踏面から手摺子が立ちあがってたら認めないかな?
(特殊建築物なら特に)あくまでも救済的に改正したんだから。(壁から持ち出すのが前提だと思うよ)
「足が引っかかって危ないだろ!」って言う、ささらの側からならもちろんOKでしょ、たぶん
不利側に考えるのがコツかなこいうのは、月曜日に役所にTELしてみてちょ、結果報告してね。

89 :76:02/04/13 17:25 ID:sCjfNtFw
>>1
歓迎痛み入ります。
恥ずかしながら、私は不動産業者です。
建売等もやっている関係上、二級建築士は取得しましたが
>>1様には及ぶ訳もございません。
私自身もこのスレで勉強させて頂いている者の一人ですから・・・・。
不動産売買や簡単な建築知識ぐらい私に分かる範囲内でしたら
お役に立てれば幸いです。宜しくお願い致します。

90 :設計勉強中:02/04/13 17:35 ID:X3HzPEYU
返信どうもありがとうございます。
やっぱり担当者での違いも有りそうですね。
社内でも聞いたのですが、やっぱり微妙でした。

電話して聞くか、それとも検査の時にひっかかったら頼み込むか・・・
うーん、迷います。

担当者によって意見が違うのがいろいろ有るみたいですが、少し困りますね。

91 :無責任な名無しさん:02/04/13 19:02 ID:JSfZwBlO
1様、出番を奪ってすみません。80=86です。一応一級建築士なのです。
>>90
>担当者によって意見が違うのがいろいろ有るみたいですが、少し困りますね。

そうですね〜前任者はOKだったのに次の担当が赴任すればアウトってことあるんですよね。
結構話し合いで論破したり(喧嘩腰のときもあるけど)してますよ。
建築基準法って昔から運用面で不具合があれば通達があって対応してた継ぎ接ぎ
の多い法律ですね。
今後は地方分権とかで県単位で解釈を変えることが可能になるらしいです。
そうなったら一層困りものになりそうなんですけど、
>>1さん。どう思われますか?

92 :34です:02/04/14 00:44 ID:k0Qi0+ff
1様、いつも相談にのっていただき有難うございます。
北側の家と境界線で色々もめていて、一時は円満?と思っていたのですが…
相手の気持はおさまらず、我が家の灯油タンクは民法違反だと言い出してきました。
北側の家は、敷地の北側の道路沿いに建てており、道路沿いに面して灯油タンクも
設置しています。我が家と裏の家の間に家がもう一件建つ程の裏所有の畑が存在します。
(ちなみに裏も我が家も、宅地として指定されています。)
我土地は南側にあり、前にも話しましたが、裏との境界線から1m離して家があり、
1mの間に灯油タンクを設置しています。タンクの下にコンクリートが入るのですが、
そのコンクリの部分が家の基礎部分とつながっているのです。それを見た
裏の方が、「民法234条に違反をしている」とメーカーに言ってきたそうです。
また、灯油タンクからもれて、畑に侵入したらどうするのかと、やはり言っています。
メーカーも234条に少し弱気になり、前に設置すると言ってきていますが、
前となると、駐車場2台のスペースと物置き部分、そして除雪のスペース、
そして何と言っても、裏の畑と違い、隣に建物があります。我が家の玄関は、
向かって右(東側)になるので左(西側)に置く事になるのですが、
我が家はその部分はキッチンの前にあたり、西側の家の居間と駐車場の
すぐ近くになります。我が家の駐車も考えると、我車と隣車の間にタンクが設置
されることになり、火災のことを考えると心配です。
メーカーは良く有る話と言う割には解決ができなくて、しまいには、「民事が
でたら負けます」と弱気です。
私達は、灯油タンクは裏で大丈夫と言われて契約しています。市の許可も
下りているのに何故?と思います。裏の物の言い方も一方的で、筋が通って
いないと思います。何が困るのか、納得の行く説明がありません。
家を建てるのをやめようとも考えています。
1様が我が家の担当なら、どう考えますか?乱文ですいません…。
よろしくお願いします。

93 :34です:02/04/14 00:58 ID:HIN1sc87
補足ですが、
裏はかなりのトラブルメーカーとの噂を聞きました。
私の気持としては、もう付き合いたくない、一生かまわないでほしい。
そう願っています。近所にも嘘をばらまいているし、精神的苦痛で、
我慢にも限界がきています。
工事開始から4日目で、建築もストップしています。
最悪です。(ぼそ発言)

94 :1:02/04/14 12:44 ID:vcqgSMPC
おはようございます。
>>89 >>91
レス有難うございます、これからも宜しくお願いします。
>>今後は地方分権...そうですよね、地元の条例集だけでも大変なのに..
やはりアレですね『事前協議をこまめにする』デスネ、でも完了検査の徹底なんかは賛成かな、
一般の人達に設計・監理の重要性を認識してもらうためにも。

>>92
民法234条1項 「建物ヲ築造スルニハ境界線上ヨリ五十センチメートル以上ノ距離ヲ存スルコトヲ要ス」
まず灯油タンクの基礎が建物かってことだね、建築的には建物の1部とみなすと思います、しかし
民法上234の示すところは外壁面でしょ、屋根なんかどうすんの...しかしこまったなあこりゃ、
えーとまずあなた達の家族が冷静になること、それでこちら側として譲れるべきところを話し合う
まずそれからです、大体そういう人ってひがんでんだよ(経験上)家屋敷の事、家族の事、色んなことに
それで自分の勝手な想像以外のことが現実になるとカンシャク起こすんだ、(ウチの近所にもいるよ)
子供でいるでしょ自分のおもちゃが一番大きくないと気に入らないってギャ−ギャ−泣きわめくのが、
あれがそのまま大きくなったの(w、あなたが心を大きくかまえてその人を見てみれば(視点を変えてね)
ネッ、「可哀想な子」ってチョト思ったでしょ、子供に接する様に心がまえれば(僕はそうしてるよお婆さん
相手に「ハイ、ハイ」って)それで>>83でも書いたんだけどあなたとあなたの家族の未来を想像してみて
今なにをすべきか考えるべきですね、頼もしい旦那とお義父さんがいるじゃない。

>>1様が我が家の担当なら...経験談を 住宅の工事で隣からいわれも無いクレームをつけられて
工事がストップして奥さんもちょっとまいってた時、僕と建設会社の専務とで先方へ出向きクレーム
内容を確認し(なにを言ってんのかよく解んなかったけど)対処出来る事は対処しますと約束して帰り、
旦那さんには工期の延長を申し出て、(もちろん履行遅滞違約金は無しで)それから我々がした事は、
1)弁護士(この時は建設会社の顧問弁護士)に相談して訴訟になった時敗訴する要因があるかの確認。
2)隣人(やはりお婆さんだった)の家族関係、交友関係の調査(どうやって調べたのかは聞いてない)
3)近所へ工事関係者が再度挨拶に行く(隣人の親しい人がいないかの調査するため)
それで「建築主」「施工者」「設計者(私)」「弁護士」の4者で話し合い確認した方針は以下でした
1:極力こちらからの提訴は避ける
2:建築主サイドで譲れるべきところを「建築主」から提案してもらう
3:技術で解決できる事案は技術で解決する
4:まず誰か血縁者か友人を間に立てて話し合う
5:交渉決裂で向こうが提訴をしてきたら受けてたつ         
結論は隣人の息子さんが某サッシュメーカーに勤めてる(お婆さんが「ウチの息子も一流の建築関係の
会社に勤めてて」って言ってたらしい、しかもその住宅のサッシュそのメーカーのだった!)事が判明!
それでおしまい、(本人は転勤でいなかったけど)そのメーカーの支店の上の人に事情を最初から
説明して「なんとか穏便に済ましてもらう様その人(息子)に話をしてもらえないか。」とお願いして終わり、
息子さん?飛んで帰ってきたよ(w 「母には僕の方からよく言っておきますので...」

まず工期を延長してからですね、それであなたがその人と話をしちゃいかん。(感情が先立つだけ)
それで弁護士に法律相談です、「訴訟になった時敗訴する要因があるかの確認」これが大切です、
負ける可能性が無い(解らんけど)と判明するだけで心がずっと楽になるから。 (長文失礼しました)


95 :92です:02/04/14 16:28 ID:d6bYbZ2o
1様、朝から解答して頂き本当に有難うございます。
私達が思っていた事と同じでしたので、自分は間違ってないな…と安心しました。
工事中断は義父が直接メーカーの支社長に話をつけて、話を原点に戻すよう、
施主に解決できないからと「どうします?」と聞くな。相手の家と直接ぶつかれ
とお客に喧嘩させようとするな等、少し厳しく言ってくれました。
(メーカーは裏とも大げんかして、裏をさらに怒らせた原因でもあります。)
裏の方は、息子夫婦と同居で、直接私に喧嘩をしかけて来たのは、姑です。
メーカーは(支社長と本社の人)の2名がクレーム担当に変わり、
義父にアドバイスをもらい、そのまま相手の家に乗り込みました。
じじ、ばば、嫁の3人と話し、やはり平行線をたどり、その事を報告してきました。
支社長は、切れそうになり「大の男がこうやって来てるのに…」と言ったそうです。
さらに、どさくさに紛れて、明後日から工事始めますから…の調子です。
私も物には順序があると思われ、正統な理由も明確でないのに…と言う事を伝え、
メーカーもそれなら、今度は夫(息子)の話を聞こうと言う事になり、いざ…。
そして、息子本人の口から「民法234条違反」と通告されたそうです。
一家全滅ですね。土地の世話好き仲介人にも「仲をとりもってあげる」と
はりきって相手の家に乗り込んでいったのですが、以後全く連絡は途絶えました。(笑)
先程、1様の言われたように、弁護士にアポ申し込みを入れました。
メーカーの234条を口実に、早く工事を進めたい気持も思いっきり見え見えで、
色々な面から失望しています。しっかりしてよ支社長!
あんたの部下(仲間)が苦労して設計したものだよ!一晩で3通りも、設計して
提示してくれたんだよ。設計士に責任を擦り付けようとするのはあまりにも
可哀相です。と心から思います。
234条は、壁面の事を言っているのですね。なんだか拍子抜けです。
本当にこのメーカー大丈夫かしら…と不安になりました。
裏の交友調査…私も思っていました。まずは相談し頑張ってみます。
有難うございました。いつも本当にすいません…

96 :無責任な名無しさん:02/04/15 18:58 ID:TSfvphym
いろんなことがあります。
皆様も早く解決できるといいですね。

97 :無責任な名無しさん:02/04/17 22:59 ID:lS4s7gAC
なんか日本語に不安を感じる文章が続くな。

98 :無責任な名無しさん:02/04/18 01:24 ID:6grHz+jt
>97 スマソ

99 :質問:02/04/18 19:28 ID:2dL6aZQJ
「建物は境界線上より50センチ以上の距離が必要」
とありますが、建物の外壁から50センチと、建物の壁内にある柱の中心から
50センチと言う業者がいます。
どちらが正しいのでしょうか。



100 :1さんマンセー:02/04/18 19:42 ID:H09YYxq6
>>99
1さんは、>>94で外壁面とおっしゃってますな・w・

東京高裁もそう言ってるらしいので、それを
くつがえすには最高裁まで争うしかないっぽ。
http://www.jah.ne.jp/~mirailaw/file10-3.html

101 :無責任な名無しさん:02/04/18 22:26 ID:TzxCdl6P
柱芯から50センチは業者が法律知ってないね。
勘違いしやすいが、建築基準法と民法で解釈違うのよね。
建築基準法では隣地からの距離の規定は無いです。
敷地いっぱい建てても建築基準法では合法です。が、民法では隣地の同意がなければ違法ですね。
柱芯から50センチって業者は法律をごちゃ混ぜにしていて都合のいい解釈してますね。
私も敷地いっぱいに建てていた建物の建て替えした現場持ったことあるが、
そこでは昔からの慣例として認められていたのでOKでしたよ。

102 :無責任な名無しさん:02/04/19 00:56 ID:QfGphX79
家を建てて>>92のような法問題が発生した場合、
建築基準法と民法はどっちが強いの?
また民法出されたら、家は建てられないと聞いた事があるけど
同業者さん達、本当ですか?


103 :無責任な名無しさん:02/04/19 08:12 ID:O3wx8KkW
>>102
それでよくもめますが
結局は訴訟まではいたらず建築が進んで
あとはうやむやになるパターンです

判例はあるのかな?

104 :1:02/04/19 09:24 ID:IvHrF+L4
おはようございます。
>>99
これは>>100 >>101 さん達の言われるとおりでしょう、
たとえば木造の場合3.5寸柱(加工して100角)の真壁(柱を化粧で見せる工法)と
4寸(120角)柱で外部通気工法のサイディング貼などを柱芯から外壁面の距離を比較すると
その差は約40〜50mmになることも多々有り、もし上記の工法同士が隣り合っていたとしたら?
ねっ、おかしいことになるでしょ、各法律ごとの実情に即した解釈の差異ですね。
>>102
これはですね、一般的には民法が強いと言われているけど、>>92とケースが違うんですが
建築基準法第六十五条
防火地域又は準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、
その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
民法234条1項
「建物ヲ築造スルニハ境界線上ヨリ五十センチメートル以上ノ距離ヲ存スルコトヲ要ス」
双方の解釈が争点になって最高裁まで争い「民法の規定の適用が排除される」
という判決が出たはず(確か平成元年だったと思う、記憶が曖昧だけど)..永遠の課題です。
>>また民法出されたら..そんなことはないでしょう、少なくとも計画の段階で周辺の環境、習慣を
把握しておけば、そういう事を無視して自我を主張し過ぎるとしっぺ返しを喰らうけどね。
私見ですが「未来永劫我が家の採光、眺望は確保されている」このような考え方は少なくとも
日本の都市(小規模な地方都市であっても)に住む(棲むと表現した方がいいか)以上 「間違ってる」
といわざる得ない...と思う今日この頃。


105 :無責任な名無しさん:02/04/19 15:53 ID:peXRo6P+
99ですが、親切な説明をしていただきありがとうございます。
しかし、業者選びは慎重にしないといけませんね。
(知人の家は柱芯から50センチだよー。本人には言えないな。)
それに>92のような、悲惨な思いはしたくないな。
建築業者はもっと勉強しろ!と思うこの頃。


106 :76:02/04/19 17:07 ID:nQJmQ8Le
>>105>>99
建築もやっている不動産業者です。
>建築業者はもっと勉強しろ!と思う今日この頃。

最近、手抜き工事や違法建築なんかで『建築業者』と一括りにされて
歯がゆい思いをすることがあります。

私なんか>>99サンに主張された業者や>>99サンのお友達が建てた業者さんは
なぜ、柱芯から外側部分(外壁方向)は、建物と考えてないのかなぁ・・・
って不思議に思います。
柱芯から外側部分が建物(建築物)じゃなかったら『建築基準法』の適用を受けない
⇒外壁などはどうでも良くなる⇒法的な適合性がない⇒外壁から外側を基準に
境界から50cm距離を取らなければいけない。って順番に考えれば
誰しもこの結論にたどり着くと思います。

勉強している、していないって言うことよりも
思い込みや他人から聞いたことを鵜呑みにしていたり
何ら確認をしていない「建築業に携わる人」が多いのかなぁって思います。
時代によって技術や商品がどんどん変わって行くので
新たな知識は、常に貪欲に求めていかなければ取り残されますが
昔からのすばらしい技術も、大切に受け継いでいきたいとも思っています。
法律からはちょっとはずれました。スイマセン。

107 :無責任な名無しさん:02/04/20 06:03 ID:idPCcumo
横レスすいません
ちょっと気になって便乗質問です

外壁面は50cm離れ取っても
通常の木造住宅なら軒先や雨どいなどが存在しますよね?
それらの取り扱いはどうなるのでしょう?
やはり建築物である以上50cmは取る事になりそうな気もするんですが・・

108 :1:02/04/20 09:17 ID:SX9Coyge
>>105 >>106
土地の値段が高すぎるんだな結局は、おかしいんだよ日本は、建てる人自身も
そんな建て方したくないんだ、でも所得から逆算すると土地面積がおのずと決まる、
そこで割り切れば良いんだけど「玄関広く、客間は8帖で子供部屋は一人6帖以上は..」
なんてやり出すからおかしな事になるんだよね。
勉強はしなくちゃいけないですね、でも精進しない業者は淘汰される時代にきてるかな?
>>107
たぶん民法234条の趣旨は「改築とかの時に隣地に足場等で迷惑をかけない様に自己の
所有地で空地を確保しておきなさい、確保しない人は迷惑料としてお金を払いなさい。」
と僕は思うんです(あくまでも私見ですが)、屋根,庇,樋これら建物から突出するものは
さほど作業に影響しないから(通風の面でも)あくまでも民法上は外壁面と考えて差し支えない
のでは、バルコニーなんかは面があるから駄目かな、単独柱も空間を支配するからこれも
駄目かな?(建築基準法上はもちろん全て建築物の一部です)


109 :無責任な名無しさん:02/04/20 10:43 ID:YVvsxSQs
建売の設計をよくするんですが
売りやすくする為と敷地いっぱいの計画をします
そのため近隣からはよく苦情がでます

業者が利益のため迷惑かけるのだから
苦情は当然とおもいます
民法を主張するのももっともです

ただ、中には良し悪しがわからずに
無茶な要求をされる方もいます
その要求の中にはヤクザまがいの
内容も時たまみかけます

近隣対策も業者の能力のひとつですが
業者=悪、近隣=善(被害者)という
意識の中に業者も対抗せざるを得ないものがあります

昨今の土地事情、景気等を考慮し
私なりに解釈するなら民法の50cmは
主張される方自身が50cmあけているなら
新規に建てられる方も空けるべしで
出来ないときは話し合いで迷惑料等の
誠意ある解決をすべきと考えます

お互いに思いやりと常識を持った
対処が必要と考えます

110 :Mr.名無しさん:02/04/20 10:51 ID:y88/3imp


111 :76:02/04/20 11:47 ID:CN1XlbOc
>>109
私は田舎の業者なので、土地は余っているし隣地との空間も
東京や横浜などに比べたら、比較にならないくらい余裕があります。
それでも>>109サンの仰ってるような「言った者得」
「言うだけタダ、要求が通ったら儲けモン」みたいな風潮がありますよ。

112 :無責任な名無しさん:02/04/20 12:59 ID:YVvsxSQs
>>111
そうですか、日本人の習性ですかね?
近隣者も主張に思いやりと常識が存在すれば
業者も計画前に説明対処と行くと思うのですが
理想でしょうね

実際このトラブルで悩まされています
業者が強引のときは仕方ないのですが
あることないこと毎日のように騒がれ
果ては職人や役所にまで文句を言います

役所は民事不介入でパフォーマンスで現場に行き
重箱の隅をつついて監理者に注意し対処を報告させます

民事まで監理者が対処しなければいけないのでしょうか?

113 :無責任な名無しさん:02/04/20 17:55 ID:05+P4HHc
役所は面倒なことを嫌いますからね。
面倒なことは『民民』で解決して下さいってスタンスですもん。
まぁ、役所が出張ってくることで面倒になる時の方が多いので
出てくるな!って感じです。
最初は平身低頭で腰を低くって感じですが
あまり理不尽かつ自分勝手極まりない時は、ちょっと強めに出て黙らせます。
当然、建築主(施主)の了解を得てのことですが。
あんまり弱すぎても、今度は施主が引っ越した時に大変ですから・・・・。
私、体が縦横共にジャイナントなのでこういう時は威力を発揮しますね。

114 :どなたか知識を・・・。:02/04/20 18:34 ID:8yOlxR4+
今自分は部屋の内装変えをしてまして、壁を変えようと思っているのですが知識がなく
どのような塗装材を使えばよいのかわかりません。
白のざらざらした、よくレストランで見かける (地中海風)と言った感じのものなのですが・・・。
わかりずらいとは思いますが、これに近いものがありましたら教えていただけないでしょうか
ぜひ、お願いいたします。


115 :1:02/04/20 19:17 ID:V9FI3W6t
>>109 >>111 >>112
需要と供給のバランスですね、建売りを事業計画するときはまず「売れる物件作り」
が最優先となる(当たり前だけど)そのため基準法とか民事的なことはあとまわし、
挙句の果て、見かけの仕様に予算をぶち込むから躯体なんて二の次、食洗機優先!(w
おまけに田んぼに土入れて直ぐ建築するから地盤沈下の雨あらし...ハァ---
真面目に取り組んでるトコの物件ほど売れ残る..人生最大の買い物なのにな--
そうして気軽に購入した人ほど「我が家」の南側へ家が建つとなると..もう大変..


116 :1:02/04/20 19:30 ID:W1GG25Ty
>>114
日丸産業梶@    http://www.nichimaru.co.jp
左官材料では最近では真面目に取り組んでるトコ、でも施工性は? 本職でも大変です。
自分でするんでしょ、クロスにしといた方がいいよ。


117 :無責任な名無しさん:02/04/23 11:06 ID:mo4LJevx
相談にのっていただけないでしょうか

25年前に市街化区域の土地を購入、地目は山林で所有していました。
今回家を立てようとしたところ
3年前に市街化調整区域に変更になっていることを知りました。

市に話を聞きに行くと、
市内には変更の公告はしてあると言われました。
私は土地のある市外に住んでいるため公告を受けることができなかったようです。
変更から半年以内に建築計画案を提出すればそれから5年以内の建築が可能であるそうですが
私は変更後3年してから初めて変更された事実を知ったので計画案を提出するチャンスさえありませんでした。
市と掛け合ったところ、現状の所プレハブであれば建築確認は出せないが黙認している形だと言われプレハブを建築しましたが

水利組合が排水について尋ねてきましたので合併浄化槽を設置すると答えたところ
浄化槽で浄化したとしても排水するのは許さないと言われました。
現実問題としては昔から住んでいる人も浄化槽で浄化した水を排水しています。
それなのに私にだけ許さないというのは法律的に許されるのでしょうか?

600万で購入した土地が市の政策により何の連絡もなく
家も建てられない二束三文の土地になってしまいました。
そして25年間市街化区域として指定しておきながら下水も通っていない。
これでは何の為に線引きがあるのか分かりません。

この場合市に賠償責任は発生しないのでしょうか?
市に賠償責任がある場合、どの程度の賠償責任が発生するのでしょうか?
水利組合の言い分は法律的に正しいのでしょうか?

私としては
・市に今までかけた費用込みで土地を買い取ってもらう
・建築確認を出してもらい、下水を配備してもらうか浄化槽の設置を水利組合の意向に関係なく許可する
・同等の価値の代償地を市に貰い受けて今の土地を手放す
のどれかをしてもらいたいのですが・・

分かりにくい文章で申し訳ありませんがよろしく御願いします。

118 :無責任な名無しさん:02/04/23 11:24 ID:T5ABrKcv
今度家を建替えようと思っています。
その際、私道側に出入り口がある車庫はそのままにして、
家屋だけを建替える予定でしたが、
私道の所有者からうちの家が公道にも面しているから
そちらに出入り口を移動してもらえないかと言われました。
私道は指定道路となっていて、うちの敷地もセットバックしなければ
いけないらしく、ある程度は私道に参加する形になるのですが、
地主は勝手に私道に参加するなと理不尽なことを言います。

こっちは役所から命令されたからやるわけで、
しかもセットバックする利点などなんにもなく、
土地は減るし、費用もかかるし、さらに車庫も設置できないとなると、
200〜300万円ぐらい損害がかかります。
こういう場合、役所や私道の持ち主に損害賠償を求めることは
できるでしょうか?

難しい問題だと思いますが、ご意見をお聞かせください。
よろしくお願いします。

119 :無責任な名無しさん:02/04/23 13:39 ID:kolTYV8w
>>118
>地主は勝手に私道に参加するなと理不尽なことを言います。
何が理不尽なの?あなたはその土地の権利を持っているの?

http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-02/ho-0201.htm
車両の通行は制限可能。

とまぁこれだけでは冷たいので。指定道路となっているそうだがそれは
どのような指定を受けているの?行政側から何かしらの通告があるのな
らそれに対する補助の可能性があるがそれはどうか。

さて実際問題だがトラブルにはしないほうがいいよ。建替えを行うのな
らどうしても工事車両を違法駐車させる事になるだろう。工事をするか
ら止めていいなんて法律は無いから。車両が来るたびに通報されたら事
実上施工出来ない or 近くに駐車場を借りる必要が出てくるかも。この
様な嫌がらせを受けたくないのなら穏便に済ませた方がいいよ。


120 :無責任な名無しさん:02/04/23 14:28 ID:T5ABrKcv
>>119
すみません、説明が足りなかったようです。
指定道路というのは、建築基準法42条2項道路ということです。
その道路が4m未満の場合、それを4mにするために両側の土地を提供して
道にしなければならない条令があります。
例えば私道が3mだったとしたら、うちの土地を1mほど私道に提供すること
になります。(両端の家が提供するので、実質50cmの場合もあります)
これは消防車や救急車が安全に走れる幅を作りなさいということで、
こうしないと建築確認がおりなかったりします。
自分の土地を私道に提供して利用しやすく防災に協力するのだから、
車庫を今までどおり付けたって良いと思うのです。

「私道に参加するな」と地主に言われたって、条令で参加しなさいと
言っているのだから、こっちはどうすることもできません。
また、セットバックして道になってしまう土地はうちの土地ですが、
その道が使えないとなると、うちにとってまったく使い道の無い
土地ということになります。

建築基準法に詳しい方、この説明でいいでしょうか? 汗

121 :無責任な名無しさん:02/04/23 14:41 ID:T5ABrKcv
すみません、まだ説明が足りませんね。汗
今現在、私道の権利を持っていません。
ただ、セットバックして私道に50cmほど提供することになりますので、
坪数でいえば、4坪ぐらい?は権利を持つわけです。

あと、工事車両は3台ほどならうちの庭に入れるので、違法駐車には
ならないはずですが、ただ私道を通らないと庭に入れません・・・
なので、いきなし私道の進入を禁止されたら、かなーりヤバイことになります。
本当に困ってます・・・

122 :1:02/04/23 16:42 ID:CTYPOlhp
すいません、書いている間にレスが上がってました、また書きます、
>>117
未線引区域が調整区域になるのは聞いたことがありますが市街化区域が調整区域になるとは?
初耳ですのでよくわかりませんが、>>私としては... に順をおってコメントします
・プレハブを建築した行為がそもそも『不法行為』ですからそれに対して損害賠償?どうなんでしょう?
 これは弁護士さんの範疇です。
・水利組合(水利権者の組織する組合のことですね)の同意がなければそもそも確認申請そのものを
 受理してもらえず(その前に市街化調整区域に建築する行為そのものが都市計画法によって制限され
 単独住宅の建築は事実上不可能ですが)理由はどうであれ行政は法に準拠した申請を順序通りに
 しないと認めないと思われます、
 >>水利組合の言い分は..これは正しいのかな?でも経験上集落住民以外は認めないみたいです、
 (自分も水利権者の一人となり(田んぼを買って)ごねた人は一人知っています)
・これは判決文がないと認めないでしょう(たぶん)、行政の財産=住民の財産ですので正当な理由なしに
 そんな事をしたらそれこそ大変です(経験ですが「おっしゃる事はよく解ります、しかし我々のレベルで
 その様な判断を下したら懲罰対象となります、できれば訴訟を起こして下さいませんか?」
 と役所の担当者に言われた事があります)

アドバイスとして訴訟を考える前に「行政不服審査申請」という制度がありますので、とりあえずそれで
ご自身の言い分を主張されては(すごい嫌がるけど)? 書式は自治体に備えてあります。

>>118
車両の通行権については>>119さんの言われる通りです。(現在車庫がある理由が解んないけど)
>>私道は指定道路..これがよく解りません、私道として『道路位置指定』を受けていれば幅員4.0mは
あるはずだからなぜセットバック?ひょっとして都市計画道路にかかるの(将来的に広い道路が通る予定地)?
私道の基準法上の扱い(役所で聞いてください)+現況幅員、公道の幅員、当該地の用途地域(>>71参照)
が解れば建築的にはより的確にアドバイスできると思います。

>>119
このHPは参考になりますね、有難うございます。
しかし『ミニ開発の出来る訳』の 「やってられないょ。さっさと売っちまわないと
経費ばかりかかってしまう。こま切れにして、早く売ろうぜ。」は適切な表現(w ですね。



123 :無責任な名無しさん:02/04/23 17:14 ID:T5ABrKcv
>>122
説明ありがとうございます。
私道は、建築基準法第42条第2項の規定に基づき指定された道路と役所から
説明されました。
詳細はこのページを見てください。セットバックの説明も書いてあります。
http://www.city.kofu.yamanashi.jp/kenchiku/2koudouro.html

私道の幅は3mちょっとで、うちの土地を50cmほど削らないといけません。
公道は5mぐらいです。
当該地の用途は第一種住居地域だと思いました。住宅地です。
車庫が私道側にある理由は、昔、私道を含めて一つの土地だったものを、
遺産相続のときに分割して分譲した結果だそうです。
うちは昭和55年にこの家を買ったのですが、そのときは私道に関する説明は
なく、私道側に車庫が付いてました。

役所に問い合わせてみましたが、私道は民事だからといって
当事者間で交渉してくれとしか言ってくれません。(相談も受けてくれません)

法律でセットバックしなければならないのに、土地を半強制的に提供するのに、
今まであった車庫が設置できないというのは、かなり納得できません。

車庫を変更させられるならば、車庫の建替え費用だけでもどうにか
私道所有者に求められないか真剣に考えていますが、
決着までに何年かかることやら・・・


124 :1:02/04/23 18:08 ID:q/x20qw1
>>120 >>121
長くなりますがまたまた今後の為に。

(道路の定義)

第四十二条

この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の
気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都市計画地方審議会の議を経て指定する
区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のものをいう。

(一〜五略)

2 この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
  特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、
  その中心線からの水平距離二メートル(前項の規定により指定された区域内においては、三メートル
  [特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル]。
  以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線
  からの水平距離二メートル未満でがけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合に
  おいては、当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線を
  その道路の境界線とみなす。

(後略)

以上が2項の全文ですが、という事は昭和27年以前から幅員3mの私道が存在していてその私道を行政が
2項道路として解釈したという事?こりゃ問題が非常に厄介です、似たような経験はあります、
とりあえず長くなるのでここまで、>>118 様ちょっとお時間下さい。(近日中に必ず続きをレスします)
>>76さん >>80さん ご意見お願いします。 

125 :76:02/04/23 19:01 ID:Aqr4giEp
>>118-120-121-123
どうも、76です。
私も>>118サンの仰っている敷地と道路の位置関係がイマイチはっきりしないので
しばらく沈黙を守っていましたが、ご氏名とあって馳せ参じました。

>私道側に出入り口がある車庫はそのままにして家屋だけを建替える予定でしたが、
と仰っていますが、>>118サンのお住まいの敷地は両面道路
もしくは角地ではないですよね?私道以外に接道している道路はないですよね?

42条2項道路は、行政によっては公図上4m以下の幅員の場合、すべて2項道路と
みなすという自治体も多いみたいですから、この場合は純粋な2項道路と考えて
私見を述べさせて頂きます。

結論は、「建築基準法第45条(私道の変更又は廃止の制限)」を主張するのは
如何でしょうか?
建築基準法第45条は、「建築物の敷地は道路に2m以上接道しなくてはいけない」
という建築基準法第43条が、私道の変更又は廃止によって抵触する場合
特定行政庁はその私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限できるとあります。
つまり、私道所有者の「変更」で>>118サンの敷地の接道義務が脅かされる時
行政は、私道所有者の「私道の変更又は廃止を禁止、制限できる」というものです。

>>1様、いかがでしょうか?

126 :117:02/04/23 19:13 ID:bPpoB1ZI
>>1
ありがとうございます。
行政不服審査申請ですか・・今現在市と話し合っていますので
それでどうにも納得いく結果が出ないようであればやってみようと思います。

市街化区域から調整区域はやはり聞いたことがないですよねぇ、、
不動産・建築関係の誰に話しても驚かれます。
25年間市街化区域としての税金を払いつづけたのに下水の配備もなにも行われていない、
では私が支払いつづけた市街化区域としての税金は何に使われたのか?
25年間何の開発もなされていないのなら何の為に線引きを行ったのか?
仮に法律的に問題がなくとも納得いかない事ばかりです。
なんとか納得いく答を用意してくれるまで市と戦うつもりです。

アドバイスありがとうございました。

127 :118:02/04/23 23:04 ID:CdpGDaHj
>>124
ありがとうございます。
本当に困っているので、できる範囲でよいのでご教授ください。


>>125

>118サンのお住まいの敷地は両面道路もしくは角地ではないですよね?
>私道以外に接道している道路はないですよね?

いえ、両面に道路があり、一方が5mの公道で、一方が3mちょっとの私道です。
なので私道が使えなくなったとしても、「建築物の敷地は道路に2m以上接道
しなくてはいけない」とはならないため、困っています。

玄関は公道がわにあります。
公道側には下水道が流れているので、車庫を設置するには下水道の上に
橋(?)を付ける必要があり、それも実費だそうです。

セットバックしたら、その私道の利用権利が発生するという項目を入れて欲しいです。
そうすれば、こんな問題が発生しないのに、とても残念です。


128 :76:02/04/24 08:40 ID:WO2XU+nT
>>118
そうでしたか。
42条2項道路に接道している場合、建築物を再建築(建て替え)する時には
セットバックは必ず求められ、それに応じない場合、再建築する建物の建築確認が
許可されない(建て替えができない)と思われます。
私の住んでいる自治体では、セットバック部分の私有地の買取や
セットバック部分に存する既存建築物(門扉や塀、植栽など)の撤去は自治体が
費用を負担してくれ、セットバックした後に新規に門扉や塀などを建築する費用の
一部助成金制度などがありますが、こればかりは>>118様のお住まいの自治体の
法令、条例を遵守する以外方法はないと思われます。
また、セットバック後の車庫の新設費用を私道所有者または自治体に求めると
いうことも関係法規上、不可能と思われます。
セットバックすることにより、セットバック義務者と周辺住民の通行・防災・非難
等の利益が確保できるという意義がありますが、>>118様の場合、5m公道にも
接道しているとのことなので、あまりこの意義が実感しづらいと思われます。
しかし法律なので如何ともし難いですね・・・・。
私道所有者の「私道参加拒否」の件は、>>126で私見を述べさせて頂きましたが
仮にセットバックによる私道持分が発生した場合は、司法書士に依頼して
登記簿上の私道持分を明記・登記し、私道内に>>118様宅に通ずる上下水道
ガス・電気等の埋設管がある場合は、この際私道所有者に対して「掘削の承諾書」を
もらった方がいいかとも思われます。
あまりお一人で考えすぎずに、頼れる部分はその道のプロに相談・依頼などして
精神的・肉体的労力を少なくして、かつスピーディーに問題解決することが
何より>>118様にとって最善の策かと思われます。
頑張って下さい。

129 :無責任な名無しさん:02/04/24 12:48 ID:L5Fk8QZ9
>>128
ありがとうございます。

我が家にとっては土地が削られるだけの不平等な法律です。
自治体からの補助がありますが、雀の涙程度。
最大30万円だそうですが、うちの場合は20万円ぐらいだそうです。

私道側には水道、ガス、電気などは通っていないので、
使えないならば特別な契約は必要ないと思っていますが、
できれば、通行の許可だけでもお願いできたらと思っています。

もし私道がつかえなくなったら、
今後、私道の工事が必要になっても、私の私道も含まれている
のだから、勝手に工事してもらっては困ると高飛車に言ってやる、
と、感情的にだってなり得るのだから、
近所付き合いってことで、寛大に許可してくれたっていいのにと
本当に悔しいです。

やはり弁護士に頼んだ方が良いのでしょうか。

130 :無責任な名無しさん:02/04/24 13:20 ID:2oOFZi04
>>129
考え方次第ではないかと。補助金が雀の涙と思うのならいっそのことそれを
私道権利者に渡し、通行権の交渉をするという手もあるよ。契約書・領収書
があれば今後も問題にはしにくいし。
国が土地を差し出せというのなら仕方ないか、と思えればの話だが。

あなた自身としては弱点を捕まれているようなものなのだから、その契約書
を盲信せず年1万の通行料と考え20年計画ぐらいで車庫を公道に向ける算段を
整えることが出来ればいいと思うのだが。


131 :1:02/04/24 18:40 ID:bqsOHmmq
>>124の続きです
状況が大体把握できました、私道に接道した建ち並びがある為に2項道路と判断したんでしょう、
1:車庫があるという事は前所有者は通行権を持っていたという事?その地位を継承できるかどうか
2:購入時から現在まで約22年間道路を利用してきた権利が既得権になるか
以上2点が民事上の争点ですね、弁護士さんの範疇です。
3:42条2項後退がある為敷地面積が基準法上減算されて許容建蔽、容積へ影響がでる
4:緩和規定(令132条)はあるが私道側からも道路斜線が発生する(私道側に庭があるなら
  現実的には問題無し)
以上2点が建築基準法上の問題点ですね
現在の庭側に車庫+3台分の駐車スペースが有るのなら、さほど気にしなくても建蔽、容積は
余裕があるのでは?道路斜線も問題ないでしょう(開渠幅員が不明ですが1Mとしても1+5×1.25
=7.5M、1M下がれば8.75Mです3階建てにしても大丈夫でしょう)
あくまでも私見ですがコメントします、
○行政側の言い分は理解できる、そういう判断をしないとその私道に接道した建築物が基準法上
 否定されるから、>>118さんだけ特別という訳にはいきません。(法の上の平等原則に反するから)
○私道所有者の言い分はよくわからん「あんたには広い道路があるんだから」という事でしょう。
○酷な事言います(ゴメン)私道側の車庫を諦めなさい、悪い事言わない、このスレを最初から
 読んで下さいホント将来的に揉める可能性大です、もし車の通行権を得たとしてもその私道の
 維持費の分担は当然要求されるし今回の争いが遺恨となって末代まで残る(絶対!)、
 >>119さんの言われる様に穏便にしたほうがいい。
 金銭的には車庫の解体費、再建築費、開渠へ橋を造る費用(毎年占有料の支払いがあるがしれてる)
 等が負担でしょうが長いスタンスで考えてみて下さい、(経済的な事情も知らないのにごめんなさい)
 金利、建築費が底値の今がチャンスです、この際そうしてその土地の抱える複雑な問題をクリアー
 にしておくことが大切だと思います。
○焦ってはいけません、見込みで建築計画しない事、とりかえしがつかなくなります。
○>>土地を半強制的に提供するのに..ちょと誤解されてるのでは、基準法上は後退した部分は面積
 算入できませんが、民法上の所有権まで移転するわけではありません、あくまでも道路拡幅の事業
 が開始されて分筆するまであなたの土地です、そのときも寄付では無くてあくまでも売却が基本です、
 (分筆等の諸費用も事業者(行政でも民間でも)の負担です)もし「寄付」の話が出たら「出来ない」
 と断ればよい話です。(長くなるのでとりあえずここまでです)

>>125
公道にも接してるそうです、私道だけに接道してるのであれば方法のひとつですよね。
  

132 :無責任な名無しさん:02/04/25 01:27 ID:ir5ueaMA
教えていただきたいのですが
150坪、建60% 容200%の2種中高層の親の土地に
七階建て程度のマンションを容積率いっぱいに建築しようと思っております
前方8メートル道路で27メートル接道しています
現況は築25年のボロアパートなんですが
残り一世帯が5月いっぱいで退去しますんで・・

そこで質問なんですが上物を建てますよね
空いた土地を分筆する事とかできるんでしょうか?
その場合違法建築物として壊さなくてはいけないんでしょうか?
文筆した土地にさらに上物を建てることってできますか?


133 :無責任な名無しさん:02/04/25 08:25 ID:DsjRRJpT
>>132
>空いた土地を分筆する事とかできるんでしょうか?

すでに2棟建築するプランが初めからあるのならば
純粋に既存建築物(築25年のアパート)を解体し更地にした段階で分筆し
それぞれ建蔽率・容積率等関係法規に準じた建築物の計画をされた方が
分筆後、既存不適格になるよりは良いかと思われます。

134 :1:02/04/25 08:32 ID:+DS4R42Y
>>132
誰に入れ知恵されたか知りませんが、考え方が「?」ですね...一応お答えします。
当該地は日影規制(>>71参照)を受けるため方位によって貴方の考えるように都合よくは建たない、
もし建ったとして残地を分筆する事は法律上は可能です。(法務局は基準法は管轄外なのでノーチェック)
しかし建築費を借入で賄った場合金融機関は許さない。(抵当権があると分筆できない)。
もし問題をクリアー(誤魔化して)して2軒目を建築したとする、1級建築士(国民の4〜500人に一人位)
などが見つける(見ただけで解る)→役所に怒鳴り込む→役所「余りにも悪質」と判断する→刑事告発→
行政代執行(>>16参照)となる。(もし消防法に違反してて火災で犠牲者が出たとしたら?所有者責任です)

役所の考え方:駄目ですよこんなの、直してね、えっ直さない?じゃあイイよ、コッチでブッ壊すから、費用?
後でたっぷり請求するからネ、エッ払わない?別にイイヨ、そんじゃあんたの財産差し押さえるからネ。

止めておいた方がいいですよ。

>>118様 補足がありますので近日中にレスします、現在頭の中を整理中です、少しお待ちください。

135 :松脂:02/04/25 09:20 ID:VzNui0wT
>>134 抵当権ついてても分筆デキルヨー

136 :1:02/04/25 11:38 ID:J+sYdZQC
>>135
そうなんですか、以前顧客が抵当権者の承諾が無いと「分筆」出来ないといって
銀行にお願いに行き「そんな事は出来ません」と一蹴されたと聞いていたもので、
勉強不足でした...精進します。

137 :76:02/04/25 12:54 ID:hsozMr+E
>>135-136
ケースバイケースでしょう?
私も金融機関に分筆を拒否されたケースと承諾されたケース
両方経験したことがあります。
例えば1000坪とか2000坪の用地なんていうのは、一括売却しづらい物件ですから
開発して土地分譲した方が総額的にも有利に働く場合があります。
その一方、金融機関の担保再評価、抵当権再設定、抵当権抹消などの
事務手続が増えるのは確かです。その兼ね合いで金融機関がごねる場合と
交渉の末、承認する場合もあります。
闇雲にただ「分筆して下さい」と言っても銀行は「はい」とは言わないでしょうね。
分筆すればこれだけメリットがありますよと提案すれば、本部決済でしょうが
いい回答がもらえると思いますよ。

138 :1:02/04/25 16:19 ID:vVAbDB10
>>118 >>129 (続き+補足です)
>>自治体からの補助...地方自治体によって違うのですかね?
私が経験したケースでは(土地収用法に基づく買収)土地は路線価+評価額を参考に単価を
はじき出し面積に乗じて土地代を決め、工作物は再構築する費用を算出して経年数を加味して
減算して算出、立竹木(りゅうちくぼく)は移植するか撤去するか決定するとそれぞれの対価を
算出する(専門のコンサルタントが地方自治体から委託されて行なった)だったんですが、
その時の諸費用(分筆、拡幅に伴う解体費)などは地方自治体が負担しましたけど、
補償額は妥当な額でした(親戚の土地で交渉事は全て私に一任されていたケースです)
それと買収されるまではセットバック分でもあなたの土地ですから、(正当な所有権です)
車等が進入しないようブロックを1段積んでおくと良いのでは(本当はいけないんだけど
「土が流出する」と言えば何もいわれない)主張すべき事はするべきです。

似たような経験談:北側と東側をそれぞれ幅員7M強の道路に面した23坪弱の土地で
西側に幅2.5Mの道路らしきものがあり、それへ接道したと考えられる家2軒がありました、
その「道路らしきもの」を「道路」と解釈するのか「隣地」として解釈するのか行政に問い合わせしたところ、
所定の用紙へ必要事項を記入し「公図」と関係地の「登記簿(閉鎖)謄本」を提出しろとの事、
待つ事二ヶ月、自治体の解釈は「隣地」として扱ってよいという事でした、(2軒の内どちらかが
基準法上接道しなくなるけど)土地の所有の流れをみて判断したんだと思います。

建替えされるんですよね?まず設計事務所(役所との折衝経験が豊富だから)に相談されて
土地の件の交渉(役所との)込みで設計委託されたらどうですか?(慎重に選んでネ)
上記のケースも私が窓口でさんざんやりあった結果でそうなりました。
(今でもそこの役所へ行くと「またあんたか」と言われますけど) 焦らず諦めず頑張って下さい。

>>137
有難うございます、どちらも正しいのですね、ひとつ勉強になりました、また宜しくお願いします。

139 :118:02/04/25 17:17 ID:p+wL5um8
>>131,138
詳細な説明、ありがとうございます。本当に感謝いたします。

気持としては、お金があれば公道側に車庫を移したいですが、
はっきりいって、お金がありません。
使えないとなると、建替えそのものを考えなければなりません。
(建替えなくても、使うなと言われたら終わりですが・・・)

例えば、固定資産税が免除されている私道ならば、条件として
その道路に関する利権を行使しないという一筆を取っている自治体もあるみたいなので、
それがあるかないかわかりませんが、税金のことも武器に話し合おうかと思います。

自分の中でまとめました。
1.税金の免除を受けている以上、利権を行使すべきではない。するなら税金を払え。
2.自分以外の住民も使用している
3.セットバック分、私道に参加する(2坪ぐらい?)
4.20年以上、車庫の出入り口として使っている
5.私道にあるガス、上下水道、電気などの工事はすべて自治体が負担(工事)している
6.基本的に道路舗装も自治体が負担している。(ただし要請がないとやらない)

最終的には裁判しかないのかなとも思っていますが、
一体どうなることでしょうか。


140 :1:02/04/26 16:51 ID:7Sd2s+cx
>>139
そうですか、でも私は極力提訴は避けるほうが良いと思います、
まず調停から考えられては?おしゃるように最終的な手段だと思います。

>>6.基本的に道路舗装も..いいのかなー、個人の財産(それも強固に権利を主張する)
に税金を使って?これこそ>>122で117さんに説明した「行政不服審査申請」をすべきかな?
市民オンブズマンに訴えちゃなさい。

141 :松脂:02/04/27 11:39 ID:LuWYgf54
>>137
分筆自体は、金融機関の承諾なしでも出来ると思うが。申請人は原則所有者だし、登記
申請の添付書類に金融機関の承諾書など要求していないし。
不動産登記法では、分割後の土地の一方について所有権以外の権利(たとえば抵当権)
を抹消する場合は、その権利者(抵当権者)の承諾書を添付する扱いになっているが、
単に分筆するだけでは、権利関係は変わらないので(分筆後の土地にも同じ権利関係
が記入される)銀行にぐずぐずいわれる理由は無いと思うが。確かに銀行内部での事務
手続きは面倒になるけれど....
ただ、分割したあとの土地の利用方法については、金融機関も口をはさんでくるかもしれない。


142 :1:02/04/27 13:31 ID:Cs5+f98a
>>141
>>ただ、分割したあとの..そうそう、そういう時に困るの、
たとえば兄弟で親の土地に家を建てる時、兄が先に建てて、弟が後から建てる時ケースの場合
兄が建てる時に分筆しておけばいいんだけど分筆費用を惜しんで全体が抵当権の対象となる、
後から弟が建てる時に、分筆できたとしても抵当権は残るから新たな借入が困難になる、
(特に住公が絡むとなおさら)だれしも順位は下がりたくないもんだから揉めるんです。
それで他の金融機関からの借入が事実上困難になる、それで兄が借りた銀行から
「ウチなら極度額を変更するだけですから。」と言われて、弟は借入条件とかが不満でも
そこから借りるしか資金調達方法がなくなる、それで分筆が事実上意味が無くなるので止める、
そういう図式になるんですね。


143 :無責任な名無しさん:02/04/29 00:52 ID:3xCPmQyS
質問があります。競売にて市街化調整区域の居宅・事務所・店舗建物付不動産を
所得したのですが建替えについて教えて頂きたいのです。調べてみたのですがそ
の建物の許可が線引き後(5年内)の分家住宅で建築確認許可が出ているのです。
既存宅地制度廃止後「線引き後の分家住宅は新築・改築の許可が下りないのでは
?」と知り合いに言われたので心配しております。

そこで質問なのですが
新築は無理にしても改築などは可能なのでしょうか?
改築はどの程度認められるのでしょうか?
また店舗兼住居で使用していますので同等の建替えは可能なのでしょうか?
知り合いの不動産屋に聞いた所、包括承認7号の摘要になるのでは?と言われたので
すが包括承認とは何の事なのですか?
以上です。
大変お手数なのですが教えて頂けると助かります。
宜しくお願いします。

144 :「1」改名「ハナ」:02/04/29 09:59 ID:dJu5oycw
おはようございます。
今回から「1」では味気ないのでハンドルネームを「ハナ」とさせていただきます、宜しくお願いします。
「ハナ」..(深い意味はありません、ウチで飼っている「雑種」のメス犬の名前です、「ワン!」)

>>143
とりあえず >>10 >>11 >>16 >>27 >>53 を参照して下さい、これらが「市街化調整区域」および
「確認申請」に関する「相談」及び「回答」です、以上をふまえて。
>>既存宅地制度廃止後「線引き後..は下記のことだと思うのですが、

平成12年5月19日に「都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律」が公布され、
平成13年5月18日施行になる予定です。今回の改正により、都市計画法第43条第1項第6号が削除され、
「既存宅地の確認」制度が廃止されることになりました。 (茨城県三和町のHPより引用)

それ以前に今回のケースは「分家住宅」等には該当しないので、「専用住宅」としては「確認申請」を提出
することはほぼ不可能と判断せざる得ません。(所有者が変わった時点で分家等の権利が消滅するはず)
(下記のHPで「建築物の建替え等」とありますが「開発許可を受けた地位」の承継が前提かも?)

>>新築は無理にしても改築などは..「改築」はかなりのレベルまで可能です(>>27 >>53 参照)
もし「店舗」の面積が100uを超えるかまたは構造が「木造」以外で階数が「3」以上(2階建てであればOK)
又は延べ面積が200uを超えていても、「改築」する面積を全体の半分以下にすれば「確認申請」を
提出する義務はありません、(用途変更をする場合は注意が必要です)現況を大幅に変更しない限り
ほとんどの「行為」が可能です、別段神経質になる必要はありません。(現在の建物が存在する限り)

「新築」は「地域の居住者の日常生活に必要な店舗」等は「開発許可」又は「建築許可申請」を申請して
「知事」の許可があれば可能ですが、「開発許可」「建築許可申請」はかなりの時間とエネルギー(お金)
を必要とします、実際この手のケースで「申請」まで進んだ話はあまり聞きません。(ホントにすんごく大変!)

「包括承認7号」?..し、知らない言葉だ(汗..)け、「検索」しちゃおっと..あ、あった!
http://www.city.hadano.kanagawa.jp/sinsa/jyourei.htm    神奈川県秦野市のHPです 
うーん、なんかよくわからんが、たぶん「国」の法律が厳しくなった分「地方自治体」へある程度の権限を
与えて「制度」を簡略化しようとする救済措置かな。(たぶん..勉強不足ですいません)

平成12年位から「建築」「都市計画」に関する「法律」がより一層厳しくなりつつあります、(感覚的に)
特にこういう場合「条例」でかなり左右されますので、できるだけ詳細な「資料」を持参して当該地の
行政窓口へ相談して下さい。(地域性が過分にありますので)

145 :76:02/04/29 20:51 ID:qnKvS+IV
>>143

どうも、76です。
>>143様のご質問に関して、私が居住する自治体の土木事務所が、都市計画法の改正
(平成13年5月18日施行)の「既存宅地の廃止」に関して、事前に地元建築・不動産業者
を対象に開いた勉強会で示された「既存宅地制度廃止」の緩和措置を
ここにご紹介したいと思います。
これは当日の勉強会で、土木事務所サイドから渡された勉強会資料の一部ですが
当然、都市計画法改正に伴う法律の一部なので全国一律に効力を有すると思いますが
各自治体の条例等で効力をセーブされている可能性もありますので
詳細はお近くの役所建築課もしくは土木事務所にご確認下さい。
また>>143様の「改築に関するご質問」は、用途変更(店舗併用住宅⇒専用住宅etc)が
複雑に絡みますのでそこまでお答えできません。
あくまで調整区域の再建築というテーマでお読み下さい。

V開発審査会提案基準の追加
A既存宅地内の住宅等(既存宅地を取り忘れた場合、5年の経過措置を過ぎた場合)
※カッコ内は勉強会の際の私の書き込み

基準23
1.原則として50戸以上の建築物がおおむね50メートル以下の敷地間隔で連たんして
 いる区域内の土地であること。
2.線引の際から引続き現在まで宅地であり次のいずれかに該当するもの。
 (ア)線引前から宅地である旨土地登記簿に記載されているもの。
 (イ)線引前から市町村の固定資産台帳上宅地として評価されその証明があるもの。
 (ウ)線引前に建築物を建築する目的で農地転用許可を受けてたもの。
 (エ)以上のほか、線引の際すでに宅地であったことが認められるもの。
 (オ)上記ア〜エのいずれかに該当する土地を土地改良法(昭和24年法律第195号)
    に基づく土地改良事業による換地処分を受けた土地であるもの。
3.第二種低層住居専用地域内に建築できる建築物であること。
4.一区画の有効宅地面積は原則として150u以上であること。
5.予定建築物の容積率は100%以下であること。
6.予定建築物の高さは10m以下であること。

(これらを満たしていれば建築可能、既存宅地確認との違いは1.に関して距離制限
 2kmを撤廃、建築できる建築物の「用途」「容積率」及び「高さ」を制限し
 有効宅地面積の最低限を設けた。また開発審査会の議を経る許可制となるので
 多少時間が必要となる。)

※有効宅地面積⇒旗竿敷地の旗竿部分、尖り敷地の尖り部分、その他活用されない
 部分を除いた有効に使用できる宅地部分をいう。

再度お願いしますが、詳細はお近くの自治体建築課もしくは土木事務所に
ご相談下さい。また、既存宅地よりも時間を要する旨もご確認下さい。
長文失礼しました。

146 :143:02/04/29 21:20 ID:3xCPmQyS
色々ご親切にご回答ありがとうございます。明日にでもこの事を踏まえた上で
行政窓口の方に行ってみたいと思います。
ありがとうございました。

147 :143です。:02/04/29 23:22 ID:3xCPmQyS
>>144
>>145
ありがとうございます。
改築について少し調べてみたのですが
http://www.pref.okayama.jp/doboku/kensido/kaihatsu/kaitiku.htm
1 線引前から建っている建築物
2 線引後に許可不要で建った建築物(農家住宅など)
3 線引後に法43条の建築許可を受けて建った建築物(分家住宅、小規模店舗など)

なお次のような点に注意する必要があります。

ア 上表2.3を第三者が改築することはできません。例えば同じ住宅に改築するとしても、元の用途は農家住宅や分
家住宅など条件付きの住宅であり、第三者が建てるのは単なる専用住宅で、用途の変更にあたるからです。

と言う事なのです・・・
今回の場合、分家住宅建築許可物件を購入していますので私の立場は第三者あたってしまうので注意点のアに適合して
改築も無理のような気がするのですが・・・

改築もしくは建替える方法はないでしょうか?
ど素人で申し訳ありませんが宜しくお願いします。

148 :都計コンサル:02/04/29 23:25 ID:fmi+czK1
>145
この基準23っていうのは、都市計画法34条10号のロのことですね。
34条8の3、4による条例が定められていたら、審査会の議を経ないで
開発許可、建築許可が下りる可能性もあります。
自治体によって違いますので、やっぱり自分の住むまちの役所で確認が必要ですね。>143

149 :ハナ:02/04/30 11:32 ID:x7JhtO4x
>>145(76さま) >>146 >>147(143さま) >>148(都市コンサルさま)
錯綜してますね、私も錯綜してます、 >>143 の「改築」がどの程度の「改築」を意味するのかで
左右されるのかな、(私は単に水廻りを直して、「お店」を小奇麗にして..位と思ったんだけど)
天下の難解法令「都市計画法」29、34、43条に抵触する「行為」をするの?
「改築」..既存の建物を解体して、同等(用途、構造、規模)のものを同位置へ建てる。
↑この「改築」であれば む、無理なのでは?..役所に電話して聞いてみちゃおっと。

私の居住地の「宅地開発指導課」(地方自治体で名称は違うと思う)の回答
「改築」(改修):は基準法6条 >>16参照 で規定する「確認申請」が不要な工事であればかまわない、
「確認申請」が必要な工事は「知事」(政令指定都市であれば「市長」)「許可」が必要です。
「増築」:は10u以下でも「都市計画法」(条例?)に抵触する。(「都市計画法」に基づく「申請」が必要)
「店舗」の用途:は基準法上で明記する項目より子細な条件がある、「建築許可」を受けた条件から
逸脱してはならない(物販店であれば販売品目が大きく変わる事など)

「子細は電話などでは返答できない。」必要書類を持参の上窓口まで..とのことでした。
「必要書類」:「位置図」(住宅地図で可)、「現状建物図面」、「公図」、「建物登記謄本」、又は
「滅失謄本」、「土地閉鎖謄本」などです、(土地建物の所有の流れが把握出来ないと判断しにくいらしい)

>>改築もしくは建替える方法はないでしょうか?..もちろんあります。
新たに「市街化調整区域」で「建築」する「権利」又は「地位」を取得すればよろしいかと、
「都市計画法」34条に該当する建築物で開発行為のないもの→「建築許可申請」→「建築確認申請」
「都市計画法」34条に該当する建築物で開発行為のあるもの→「開発許可申請」→「建築確認申請」
上記の手順を踏んで「知事」(政令指定都市であれば「市長」)の「許可」を受ければ可能です、
緩和措置は >>145 (76さま)の「回答」で間違いございません。
ただ現実面は相応の「時間」と「経費」を覚悟しなければならず、現状建物の「用途、規模」をそのまま
継承するのがよろしいかと思われます。

76さま、都市コンサルさま、「開発許可申請」の経験あります?(都市コンサルさんは当然あるか)
当方準備段階で「建築主」が断念したことは何回かあります、(事実上未経験ということになります)
今後の為に「時間」と「経費」がどの位かかるのか概略教えていただければ幸いです。

訂正: >>144 で書き込みした >>11 は >>12 でした訂正します。

150 :無責任な名無しさん:02/05/06 10:16 ID:lUm0e+P+
1さんはじめまして。。
祖父が札幌の中央区に約200坪の山林を所有しております
夜景が一望できる絶好の場所なんですが
現況は市街化調整区域なんです
ここにラブホテルを建設したいと思ってるんですが
都市計画法の事が書いてあるサイトを見ても、良くわかりません。。
知り合いに聞いてもちんぷんかんぷんの様なんで・・
繁華街(商業地域)なんかの場合だと
飲食設備をつけて、ホテル営業している方もいらっしゃるようですが・・・
いまいち良くわかりませんので
教えていただけると幸いです

151 :無責任な名無しさん:02/05/06 21:00 ID:jobdsVb4
>>150はネタくさいが・・・
恐らく不可でしょうな。
北海道の条例はよく解らないが、条例などでまともな地域でも建築出来ないことあるし。

152 :無責任な名無しさん:02/05/07 08:33 ID:W5KSqA6n
>>150 レスする前に・・・
基本的な計画に無理がありませんか?
200坪≒600uにホテル計画でしょ。商業地域じゃあ無いから自動車で客来るよね。
駐車スペースと建物で客室数どれくらいに計画しているのかな?
利益出すのに必要な客室数。それに同じの駐車スペース(それとも立体駐車にするのか)
どう?市街中心地で商業地域なら200坪ホテルの計画でも利益出せるけど郊外だろ。
それに、山林からの転用申請、市街調に計画する様々な申請類・・・。
強い政治家のコネや献金してて無理をゴリ押し出来る力をお持ちなら計画されてもいいでしょうけど。

153 :ハナ:02/05/07 09:11 ID:KLMgBbBw
>>150
えーと、敷地:≒660u(200坪で郊外型ラブホテル?)、市街化調整区域、地目「山林」ですね、
「市街化調整区域」は基本的に市街化を抑制しようとするする地域なので「都市計画法」で定める
「建築物」を建築しようとするときは「知事」(政令指定都市は「市長」)の「許可」を受ければ可能です、
当該地は >>148 の建築物で開発行為のあるものに該当します(500u以下でも地目の変更が
あれば「開発行為」になる)ので「開発許可申請」を申請して「許可」がでれば(あくまでも「でれば」
の話で、法律上「申請」する「権利」はあるだけの話です..たぶん..まず..無理..かな?)
「建築」はできます、当該地の行政窓口で(一応)確認してみて下さい。

>>繁華街(商業地域)なんかの..これはですね基準法上の問題より「風俗営業法」(管轄:警察)
の関係が多分にあると思われます、(「ラブホテル」を作った事がありませんのであくまでも「聞いた話」)
一般的な「ホテル」と「ラブホテル」の建築的な違いは「食事を作る所、する所」「フロント、ロビー」の
有無(簡単なフロント除く)なので(浴室が異様に大きいが)、そうした設備(部屋)を整えたうえで、
全ての「申請」を単なる「ホテル」として行うらしい、(そうしないとまず無理という話は聞いたことがある)
「確信犯」的な「不法行為」の「罰則」がどうなるかは知りません。(誰か教えて、「ワン!」)


154 :150:02/05/07 09:23 ID:3rhC+rA4
>>152さん

建物の建てられそうな所が約200坪で
祖父の持ってる土地全部で1000坪です
時価で坪2000円位にしかならないんで
いっそホテルでもやろうかと・・・

>>153さん

私も一般的なホテル?の開業を取ってから
営業的にはラブホテル形態を取ろうかと思っていたんですが・・・
ここ1〜2年で小樽市の海が見える場所で
新規にラブホテルの開業された方もいますんで
簡単に市街化調整区域で開発の許可が出るのかと思い
質問してみたんですが・・・





155 :ハナ:02/05/07 10:05 ID:VQM0ehpf
>>154
私は >>1 です >>144 みてちょうだい 「ワン!」
気持ちはよーくわかります、しかし「簡単」にはいきません(その為の「法律」ですから)
もし「可能」としても「時間」と「費用」なんです、この規模の「開発許可申請費」これだけで
「国産高級乗用車」1台分位はかかるのでは? >>149 で書き込んだ 「建築主」が断念
した理由は全て↑が原因です。(境界確定と測量だけでも50万円では無理なんです)

>>152さんの言うような「裏技」も聞いたことはある(それが良いか悪いかは別にして)
まあ、あれですね「可能」か「不可能」かは別にしてデスネ、(自分自身で確認する事が大切)
この時間にレスのできる人であれば(自由業ですか?)「札幌市役所」へ ダ----シュ!です。

156 :150:02/05/08 20:47 ID:VRI0imeG
>>155さん

>>1さん、どうもありがとうございます
なんかあの土地もったいないなぁ・・・って母と話していて
市役所のHPをのぞいてみたら
ドライブインや小売店、ガソリンスタンド等の生活必需業種に関しては
許可が下りるそうなんですが、ラブホテルに関しては
規制条例の事しか載っていないんで
ここで質問してみました
>>1さん、どうもありがとうございました

157 :無責任な名無しさん:02/05/09 00:26 ID:yWJ6gQ1s
1さんに質問です。
マンションの管理についてですが、管理会社にまかせっきりにしていると、
住民には極めて不利である(修繕費ばかりとられるが、あまり役にたつ
補修をしない。実際は管理会社の息のかかった建築業者の利益が優先されて
いる)、という話を聞きます。
ものの本には、管理組合で独自に建築士さんにお願いして長期修繕計画を
つくってもらったりすると良い、と書いてあるのですが、
このような仕事を実際にやっている建築士さんっているんですか?
また、どのようにして、このような方面に強い建築士さんをお願いすれば
良いのでしょうか?


158 :ハナ:02/05/09 10:49 ID:ae9Eyfb0
>>157
この問題はですね、ひじょーに難しいのです、(誰かの悪口を言うようになるから)
ひとり言として聞いてくださいネ、>>住民には極めて不利..正当な経済行為のなかで関係者が
利潤を得る、これは当たり前の事なんですけど、残念ながら、関係のない者(いなくてもよい業者、
ブローカーと言ってよいか?)が紛れ込んで、意味の無いお金を搾取している話はよく聞きます、
管理会社も全国的に名前が知られている会社でも、「エッ!」というような行為をするところも実際
知っています、なぜか?「修繕積立金」という「現金」が有るからなんです、だから長期的な視野から
外れて「工事費のはる工事をさせちゃえ、構うもんか」なんていう現実が多々あります、
しっかりしている業者も確かに存在します、経験上「販売代理」と「管理会社」が同資本のところは
結構しっかりした「管理」をしています。(そういう業者ほど「維持」を考慮した設計をさせてる。)

建物の維持管理は「設計、監理者」と「工事施工者」が定期点検を行っていけば最適なんですが、
現実的には「マンション」の事業計画の流れから(下記参照)いってほとんどのケースが該当しません。
ケースA:@「事業主」→A「デベロッパー」→B「工事施工者」→C「設計、監理者」(B、C順不同)
ケースB:@「事業主」→A「工事施工者」→B「デベロッパー」→C「設計、監理者」(B、C順不同)
ケースC:@「事業主」→A「設計、監理者」→B「デベロッパー」→C「工事施工者」(B、C順不同)
ケースC以外の「設計、監理」とは残念ながら「役所の確認さえおりればそれでいいから」というのが
が現実です、(推測だけど99%位はそうなんじゃないのかな?)だから「維持」は関心外なんです。
住民の中の「建築業界関係者」(産業比率から推測しても必ずいるはず)も「ボランティア」的な行動が
嫌で積極的にはならないし、友人、知人で何人かいるが皆「ブーブー」言っているのが現実です。(w

>>建築士さんにお願いして長期修繕計画..実際に業務として行っている「設計事務所」?ありますよ、
何社かは知っています、結構大変らしい(意見調整が!)けど、「住民」の「利益」にはなってるようです
私見ですが「業務に関して真摯」な「設計事務所」を探すことが大変ですよね、ではどうすればよいか?
同地域の他の「マンション」の人たちと「情報交換」したらよいのでは、皆さん同じ様な問題を抱えてる
はずです、それで「5社」程度リストアップして「長期修繕計画概要書」みたいなものを「提案」として
提出してもらうなんてのはどうですか、(ちゃんと「報酬」は払わなくちゃ駄目ですよ、世の中「無償」は嘘)
それで「住民集会」で選択する(意見が割れるけどそこは皆の「財産」だから頑張る)のがいいかな?

ちょと「業界」の愚痴っぽくなっちゃてすいません、あなたの様な考えの人が沢山いれば「建築物」も
長持ちするんですけどね、頑張って下さい。(乱文、長文、失礼致しました。)  「ワン!」

159 :無責任な名無しさん:02/05/09 18:40 ID:eyubn2Px
>>157
横レス失礼します、76です。

>>157サンは区分所有者(賃貸でマンションに住んでいるのではなく購入して
マンションに住んでいる=管理組合員)ですよね。
またそのマンションには管理組合も存在しますよね?
その前提で書き込みさせて頂きますが、本来、自分の所有するマンション
(=自分の資産)を完全に他人任せにするのは非常に危険であり
よって管理会社任せにすべきではありません。
必ず管理組合の総会等でチェックすべきです。その上で建築・法律・資産運用等で
素人同然の区分所有者(管理組合)がどのようにチェックしていくかは
最近国家資格となった「マンション管理士」等にアドバイスしてもらった方が
いいと思います。
また修繕積立金の預け先等も、ペイオフ等の金融環境の変化に伴い
フィナンシャルプランナー等の有資格者にコンサルタントしてもらった方がいいと
思われます。
自分(の資産)を守る為には有償で有資格者に依頼するのが最善の策とです。
大規模修繕も同じことで、管理会社等の指名受注ではなく、総会を通して
管理組合から数社に見積を出させ、その金額と企業の仕事に対するポリシー等で
修繕工事を決定することが大事だと思います。
とにかく特定の会社や個人に依存せずに、できる準備は自分達でチェック・決定し
専門分野の問題は専門家に依頼し、判断材料を揃えた上で総会等で意思決定することが
もっとも大事な方法と思われます。

160 :ハナ:02/05/10 19:25 ID:xAhEL7rb
>>159
76さん、いつもどうも有難うございます、
そうですよね、居住者全員が自分の「財産」だという意識をしっかりもてばよいのですけど、
これがなかなか...これだけは書くまいと思っていたのですが...
最近「建設業者」からの依頼で「住民集会」へ「説明」をしに行ったんですけど、
(駐輪場を増築したいとの要望だった)「確認申請」が必要だといくら説明しても
「そんなもの出さずに建っている奴はごろごろいる」派と「自分達の財産だからキチッとする」派
に分かれてもう大変でした、それで「組合長」が意見をまとめたのですが、この「組合長」が曲者で
「建設業者」に後から聞いた話では(詳しくは書けない)要するに自分の地位を利用して不埒な
考えをする人だったらしい、(結構どこにでもいるらしい!)嫌な世の中ですね...
「業者」を含めた「関係者」全員が「真摯な考え」を持っていれば全てうまくいくのにねー。


161 :76:02/05/10 20:02 ID:UsqxOmXO
>>ハナ様。

ありがとうございます、恐縮です(大汗)。
>>159は本来のスレの趣旨から脱線しちゃったかもしれませんね、すいません。
またこのレスもちょっとそうなることを最初にお詫びします。

以前、不動産仲介の営業をしていた時にマンションの売買で
すごくおもしろい傾向を発見したんです。
マンションの管理規約が、「週間少年マガジン」位の厚さのマンションと
写真誌「フライデー」位の厚さのマンションが二つ並んで建っていて
それぞれ契約させて頂く機会があったんですね。
「マガジン」管理規約のマンションは、居住者の意識がすごく高くて
グレードや分譲価格を差し引いてもやっぱりマンション全体の価値感覚が
ずっと高かったんです。
一方「フライデー」マンションは、エントランス付近のメールボックスに
いつも宅配ピザや風俗なんかのチラシが散乱していて・・・。
やっぱり相場的にも低めだったと思います。
個々人の意識をまとめるのはすごく大変だと思いますが、まとまった時の
パワーというか情熱はやっぱりスゴイですよ。

162 :無責任な名無しさん:02/05/10 20:10 ID:qM0U8iSn
>>159,160
レスありがとうございます
詳しくて、誠実な「マンション管理士」「設計事務所」さん、ってどうやって
みつけるのですか?
弁護士さんとかだったら、弁護士会で紹介していますが、
そういうことをやっている業界団体はないんですか


163 :某ディーラー:02/05/10 20:44 ID:3aOe/YKR
>>ハナ様
最近(去年ですが)自分の店を持ちました。
その店に関しても質問があるのですが、
とりあえず当面の問題について質問させていただきます。
自分の土地(駐車場)と隣接した道路の間に段差(歩行者専用〜)があるのです。
その場所は丁度店の駐車場の出入り口になるのですが、
このままでは当然車は入れません。
役所に問い合わせたところ、
『貴方の店は昨年できたのでその段差については3、4年後に工事いたします』
とのことでした。
3、4年も駐車場なしでは言うまでもなく店はやってられません。
なんとかしようと思い、店を建ててくださった方(2級建築士)にお願いしたところ
『私には出来ないんです〜云々、2級建築士なので〜』
と言われました。

このままでは店の売り上げに響いてしまいます。
私が勝手に道路の段差をなだらかにする工事は無論できないでしょうし、
もはや八方ふさがりです。
どうすれば正しく工事できるのか、ご指導、ご鞭撻の程、お願いいたします。

164 :無責任な名無しさん:02/05/10 22:16 ID:WcYT8wHO
>>163
建築してもらった方は道路法24条申請の事を知らないのでしょうか。
工事費は>163様の負担にはなりますが、この申請をして進入路を
造れば大丈夫なのでは。
役所も不親切ですね。このような申請は可能なはずですよ。
それとも工事費は負担したくないのですか。

165 :164:02/05/10 22:20 ID:WcYT8wHO
別に2級建築士でも24条申請は可能ですよ。

166 :無責任な名無しさん:02/05/10 22:59 ID:watCXPi5
ハナ様
最近、家の前の私道の真ん中に突然 塀 が出来ました。
人は通行できますが、車は通れません。
作ったのは向かいの地主で、ここには住んでいません。
近所の人も ??? 状態で困っています。
撤去するにも怖くてできません。役場の人も何もしてくれません。

合法的に撤去してもらう方法はないでしょうか?


167 :無責任な名無しさん:02/05/10 23:00 ID:zeJ1kZ6t
高低差によっては24条で処理できない
道路も存在するので所轄土木事務所に
問い合わせるべし!
2級でも無資格でも申請代理は出来るはずだが
手間がかかるわりに報酬が少ない仕事なので
やりたくないんじゃないですか?

168 :無責任な名無しさん:02/05/10 23:14 ID:vJ/zNnhf
商業地域では、日照権は主張できないのでしょうか?


169 :無責任な名無しさん:02/05/10 23:45 ID:++74MfmM
質問させてください。私の知り合いが家を新築しようとして某メーカーと打合せをしたそうです。
何回か打合せをした後,「仮登録をお願いします」といわれるがままにサインをしたといいます。
資料を見たら契約書でした。その後、そのメーカーのやり方が悪質だったので、キャンセルしようと
考えているそうです。しかしこのままキャンセルすれば支払った手付金は没収ですよね。
でもそれって民事で言えば「錯誤」で契約自体無効ではないかと思うのです。
さらに刑法で言えば「詐欺」だと思うのです。
悪質業者を懲らしめたいと思うのですが、なにか良いお知恵がありましたら
お教えください。よろしくお願い申し上げます。




170 :164:02/05/11 00:28 ID:44YFapU2
>167に同意
手間はかかるけど報酬無いからしたくなかっただけでしょう。
結構施主に多いんだよね。サービスで出来ると思っている奴って。
以外といろいろと施工中に要求してたから嫌気さしてたりして・・・
>>168
場合にもよりますが、ほとんど無理よ。
法規に則って計画しているだろうしね。
具体性無いのでレスできません。
>>168
内金を幾ら払ったのかな。
詐欺紛いだけど5万程度なら勉強料だと思うようにしなくっちゃと思うけど。
恐らく業者の方が上手でしょう。
住宅工事費の1割納めているなら訴訟なりしても戻りあるだろうけど、
悪質な業者は5万程度(これがコツ)を着手金として納めているならば
結果的にあきらめなきゃならない結果になるんじゃないの。
簡易な裁判訴訟の手間考えても。
このあたり1=ハナさんの見解はどうでしょうか。

171 :ハナ:02/05/11 08:49 ID:hKQG6WKc
おはようございます
>>161
76 さま、同感です、「マガジン」と「フライデー」うーん「見積書」と同じですね、
厚い方が信用できる(w 皆様「意識」を高く持ちましょう、自分の為です。

>>162
これは私にもよくわかんない、一応都道府県単位で「建築士会」「設計事務所協会」
なるものはあるが、お勧めしない(役員の知り合いを紹介される、その事務所が真摯かは?)
ちょっと考えさせてください。

>>163
OPENから今までどうしてたの?まあいいか、たぶん歩行者用のほうが低いんでしょう?
橋にするか、(通行妨害除く)貴方の言われる様に通行を妨害しない様になだらかに
上げて→車が通れる幅→下げる、でいいんじゃないの、(費用はもちろん貴方の負担です)
段差のある歩道を車が進入出来るように切り下げているの有るでしょ、あれそうだよ、
それと法(のり)面が官有地の場合もそうだったはず、(24条じゃ無かった様な気がする)
>>私には出来ない..資格がいるの?そうだったかなー?忘れた、ゴメン。
もちろん勝手には出来ないけど、並びにそういうところが無い?あれば割と簡単じゃないの、
その土地を管理する「行政」(国だとチト時間がかかる)と粘り強く交渉すれば良いのでは。

>>165 >>167
そうだと思う、私その方面は不得手なので、今後とも宜しくお願いします。

>>166
な、なんか凄い話ですね、まず「私道」の所有権を調べる、(調査方法 >>30 参照)
次に所轄行政の「建築指導課」へ行き基準法42条の「私道」の「道路位置の指定」
を受けているか調べる、受けていれば所有者(地主)であれ勝手に変更・廃止は出来ない
(基準法45条)のでその旨主張する、(私道認定が無いとそもそも建物が建たないはず)
共有所有で無ければチト揉めるかもしれない、詳しく解ればもう少し助言できるかも?

>>168
権利は無いとはいえないが、主張は無理なのでは、たぶん。

他続く

172 :ハナ:02/05/11 11:09 ID:/MGpijPm
>>171 の続き
>>164 >>170
レス有難うございます、私の見解は以下に述べます(正しいかは?です)
今後とも宜しくお願いします。(ハンドルネームを名乗っていただければ幸いです)

>>169
おっと、とうとうでたな..はっきり「仮登録をお願いします」と言ったのであればチト問題かな、
しかしその書類が「契約書」であれば(表紙に書いてあるはずだけど?)判子を押した方も
責任が無いとは(完全にある?)いえない。(商取引の原則です、内容確認しない方が悪い)
5〜10万であれば「授業料」と思って諦めるべし、工事費の10%(着手金1割は当たり前の金額)
に近いのであれば、チトもったいないかな、弁護士さんに相談ですね。(貴方のいう「錯誤」を主張する)
でもね住宅の「契約書」であれば1.5万〜2万の収入印紙が必要でしょう、そんなね高額の印紙
が必要な「契約」を簡単にするかなー?まあそれが「彼ら」の手口なんだけど。(詳細後述)

正式な建築工事の契約例:鉄筋コンクリート3階建の専用住宅、工費約3,000万のケース
「工事請負契約書」+「工事請負契約約款」+「工費積算書=工費明細書」+「設計図書一式」で
B5製本にしてその厚み約75mm..その位大変な「商取引」なんです「建築工事」って..

「彼ら」の手口:友人の弟、某住宅メーカー勤務、ウチの事務所を「喫茶店」と勘違いしてる奴(w 談
「なーに、兄さん!(僕のことをそう呼ぶ)あいつらはね、5万位(夫婦の財布の中身の平均らしい)
展示場で出さしておいたら、その金惜しさに後は俺らの言いなりっすよ!ホントっすよ、ギャハハハ」
「お前ねぇ、そういう事してたら何時かバチがあたるよ..ホントにもう..」..悲しい世の中だな..

173 :166:02/05/11 12:29 ID:vMZQU6kW
>>171
166です。早速の助言ありがとうございます。
私道の位置指定を受けているかは不明です。来週調査してきます。
所有権はこちらと向こうで2mずつ半分で、4mの道路です。
塀 はその2mの内側に建っています。道路が2m幅で2本になったという感じです。
道路の真ん中に建っているだけなので、こちら側も向こう側も人や自転車
は通れます。自動車は通れません。
この道路は国道に接続する道路で、自分は遠回りして国道に出ています。
隣の国道側はラーメン屋さんで、お客さんがよく塀に車をぶつけてしまっています。
誰も道路に塀があるとは思わないみたいです。



174 :無責任な名無しさん:02/05/13 23:51 ID:Y2Zme/fw
商業地域と工業地域では、どちらが建築条件が厳しいのでしょうか?


175 :無責任な名無しさん:02/05/14 00:06 ID:lZnbiJem
>174
何を建てたいかにもよるが・・・
風俗店なら商業地域などにしか計画できない。
工場で床面積の広いものや、危険物扱うなら工業地域などでしか計画できない。
よって、一概には言えません。
それとも建蔽率や容積率での建築条件の違いですか。
だったら商業地域の方が規制は緩いですが。(一般的にはね)
住宅ならどちらでもOKです。

176 :無責任な名無しさん:02/05/14 00:15 ID:QDmCnw14
sage

177 :無責任な名無しさん:02/05/14 00:18 ID:4tu4B3al
私の提案は、以下の通りです。

[1] 第一種低層住居専用地域:建ペイ率30%・容積率50%(高さ制限10メートル)
一戸建て住宅が中心の閑静な住宅地で、マンションは建てられません。
*この地域のみ、学校も建てられません。
[2] 第二種低層住居専用地域:建ペイ率40%・容積率80%(高さ制限15メートル)
一戸建て住宅が中心の閑静な住宅地で、マンションは建てられません。
*ただし、第一種と違って学校などは建てられます。
[3] 第一種高層住居地域:建ペイ率50%・容積率160%(高さ制限50メートル)
郊外の閑静な住宅地で、マンション専用のため一戸建て住宅は建てられません。
[4] 第二種高層住居地域:建ペイ率60%・容積率210%(高さ制限75メートル)
第一種と違い、一戸建て住宅も建てられます。
*第一種よりも、都市型の住居地域です。
[5] 近隣商業地域:建ペイ率70%・容積率300%(高さ制限90メートル)
商店街などが立ち並ぶ地域です。
[6] 商業推進地域:制限なし
オフィスビルなどが立ち並ぶ地域ですが、住宅も建てられます。
[7] 準工業地域:建ペイ率70%・容積率300%(高さ制限90メートル)
倉庫や小工場などが立ち並ぶ地域です。
[8] 工業推進地域:制限なし
大工場が立ち並ぶ地域ですが、一戸建て住宅も建てられます。
*ただし、マンションは建てられません。

この用途地域区分なら、わかりやすいと思います。


178 :169:02/05/14 00:37 ID:XfpuiwXG
169ですが、手付に取られた金額は、小型車1台分です。
10万までなら何とかわかりますが、ひどすぎますよね。
大手のメーカーのクセに!!
なんとか取り返してあげたいのです。

179 :無責任な名無しさん:02/05/14 01:06 ID:jk5eTJlb
>>177
高さ制限が現実的でない気がするのは気のせいか?
これだとほとんど制限の意味を成さないだろうな。

あと、これはオーストラリアのキャンベラのように一から都市を作る際にしか適用できないと思う。
かなり計画規制がきつい。

個人的にはこういう風に地域規制すること自体に反対。
建築主事にできるとは思わんが、都市計画にはもっと時間をかけてもいいから(その分報酬もいるけどね)、
もっと民意をとりいれてもらいたいよ。全部議会にかけるくらいの気でもいいと思うな。
(現実的には計画を審査する機関とかを作るんだろうが)

180 :無責任な名無しさん:02/05/14 10:12 ID:lZnbiJem
>177
重箱の隅をつつくようで心苦しいですが、商業地域にも建蔽率・容積率規制あります。
工業推進地域って分類じゃあなくて、工業地域と工業専用地域に分類が分かれてます。
どちらも規制あり。それに工業専用地域には住居は不可です。

181 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/14 10:56 ID:t4s5zmJY
>>174
>>175 さんのご説明通りです。

>>175
レス有難うございます。

>>177
「建蔽率、容積率」と「高さ制限」がアンバランスでは?
私の私見:「建蔽率」と「高さ制限」を採用するのなら「容積率」を緩和しないとマズイのでは?
空地を確保する考えは理解できるが、そうすると「閑静な住宅地」に「3〜5階」が建築できる
ことになる?うーん、うまくいきませんねー。

>>178
そうですか..チト痛いですね、これは「商法」の範疇と思われます、
「スレ立てるまでもない質問はここへ!」  http://yasai.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1014994974/
「TOMさんの法律相談ココですよ」      http://yasai.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1012962295/
↑なんかで相談されてはいかがですか、その時に契約書類を用意して詳細な経過と必要な文章を正確に
書き込んでください(「仮登録をお願いします」と言ったとかサインした書類の正確なタイトルとか)
それから、返金可能(?)のようであれば「調停」もしくは「訴訟」ですね。(個人的には「調停」して
「調停案」に従ったほうが賢明かと思われます)

>>170
「都市計画」大切ですよね、このスレの多くの相談が無秩序な「都市計画」(民間の手による)によって
もたらされた結果と我々が認識しなくてはならないですね。
やはり「道路」と「緑地」ですね、近くに20年位前に「県」が開発した「団地」があるのですが、今見ると
「通過車両」の排除、「幅員」の確保、「緑地」の整備、等やはり余裕があっていいですね、(当時は無駄
なことするなーって思ったものですけど)民間の意見を取り入れて、「開発」は「行政」がすればいいかな?

182 :無責任な名無しさん:02/05/14 13:51 ID:4tu4B3al
>>177
>空地を確保する考えは理解できるが、そうすると「閑静な住宅地」に「3〜5階」が建築できる
>ことになる?うーん、うまくいきませんねー。
閑静な住宅地だからこそ、やはり空地を確保したいのです。


183 :無責任な名無しさん:02/05/14 14:47 ID:2B/loqfj
>>177 = >>182
空地さえ確保できたらいいの、日影規制(建法56の2)はどうするの、
これだけ日照権だなんだかんだという時代に現行法規を緩和する気なの、へんなの。

あなた、以前どこかの板(建築関連)で同じことカキコして、ボロカスいわれたひとでしょう
みっともないから、もうやめて。  もうこないでね〜 (^^)/



184 :無責任な名無しさん:02/05/14 15:07 ID:xvyAp4ix
>>169
ひとつ気になる点があるんだが。
>そのメーカーのやり方が悪質だったので
この悪質だった内容は何?単に契約の問題だけだとしたら難しいよ。
何度も打ち合わせして、その度に業者はプラン用意したりしてるはず。
何か決定的な、客観的に問題と思える項目が無いの?
逆に取れば悪質な客がプラン等を考えさせるだけ出させて別の業者に
行ってしまうケースもあるわけで裁判するとなると余り気持ちのいい
結果にはならないと思う。落ち着いて考え、まだ納得行かないのなら
その内容を書き込んでみて欲しい。


185 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/14 16:44 ID:NEF1KrDD
訂正です >>181 の >>180 は >>179 の間違いでした、スイマセン。「ワン!」

>>179 さんへ追記です
>>一から都市を作る..いいですねー「丹下健三 東京計画1960」「ルイス カーン ダッカ計画」
でもやはり「ル コルビジェ」ですかね?..「都市」そのものを「提案」できたら巨匠か..

>>180
>>177 ←この人、自分の考えた「用途地域」を提案してるのでは?たぶんそうだと思うよ。

>>182
>>183 さんの言われる様に「日影規制」の問題は大きいですね、それと「準耐火建築物」または
「耐火建築物」に結果的になった場合の「竪穴区画」をどう処理(特に住宅)するかは問題ですね。

>>183
私は現行の「用途地域」も問題点有りだと思うよ、細分化すればいいってもんじゃないのかな、
「日影規制」にしても「道路」が南と北で「設計条件」が全く違うのもどうかと思うし、
「採光」基準が緩和になったでしょ、「日影規制」もある程度は緩和すべきでは?
そうすると、また「民法」の「日照権」との調整が..うーん、またまたうまくいきませんねー。

>>162 >>157 さんへ
遅くなりました、「日経BP社」という会社が「日経アーキテクチュア」なる本を出しています
ここが比較的真剣に色んな問題を取り上げています、バックナンバーをチェックして、
運がよければ見つかるかもしれない(保証はできないけど)下記がHPです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/NA/

186 :無責任な名無しさん:02/05/15 01:03 ID:tdbD+VPr
>>185
>私は現行の「用途地域」も問題点有りだと思うよ、細分化すればいいってもんじゃないのかな、
低層住居専用地域・高層住居専用地域・商業地域・工業地域の4種類で十分だよ。


187 :無責任な名無しさん:02/05/15 14:42 ID:361G8WEe
雨が降ったときにうちの屋根からたれる水が、隣家の敷地内に落ちて水浸しに
なると苦情がきました。
泥(屋根とかについた埃?)が混じった水が来るというのです。
うちは坂道にたっているため、どうしても坂の下側にある隣家に水がたれるのは
避けられません。
また、建物は境界線から50センチ離さなければならないそうなのですが、
うちの屋根からみると数センチしか離れていません。
(建物の壁からは50センチ以上離れていると思います)
この場合、屋根などを直さなければならないでしょうか?
教えてください。

188 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/15 16:22 ID:iyiX/ZQi
またまた訂正です(汗..>>185 の記述は間違いです....
訂正です「>>181 の >>180 は >>179」は「>>181 の >>170 は >>179」です、スイマセン。
「ウーッ、ワン!しっかりしてよ、おとうさん!ワン」....「は、はい」

>>186
私の意見は、現行用途地域から「2種低層住専」と「2種中高層住専」と「2種住居」を削除ですかね。
(そうすっと旧用途地域とあまり変んないね、うー、またまたまたうまくいきません、どうしましょ?)


189 :無責任な名無しさん:02/05/15 17:20 ID:tdbD+VPr
>>188
低層住居専用地域
中高層住居専用地域
住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
こういうことでしょうか?


190 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/15 17:42 ID:7bXzGfUJ
ありゃ、またレスが..ダイアルアップはいかんなー。
>>187
雨樋ないんですか?「民法214条」で「土地ノ所有者ハ隣地ヨリ水ノ自然ニ流レ来ルヲ妨クルコトヲ得ス」
と明記されています、樋が無いのが原因であれば隣家は貴方に樋をつけさせる「権利」があります、
貴方には改善する「義務」があります。
地表面を流れる水であれば、「民法215条」で「水流カ事変ニ因リ低地ニ於テ阻塞シタルトキハ高地ノ
所有者ハ自費ヲ以テ其疏通ニ必要ナル工事ヲ為スコトヲ得」と明記されています、
要約すると昔から土地が傾斜していたのであれば「低地所有者」は文句は言えないが、
「高地所有者」が盛土等した為に流入してくるのであれば「高地所有者」の負担で改善する「義務」
が(側溝を整備するなど)あるという事です。

もし樋が原因で工事するのであれば「雪止め」も施工しておいたほうがよろしいかと思います。

>>また、建物は境界線から50センチ..これは以下の「Q&A」を参照して下さい、
>>10(5さんへ:の回答)、 >>23、 >>94>>92に対する回答、>>99、 >>100、 >>101
>>104、 >>105、 >>107、 >>108、 >>109 です、
屋根であれば距離が数センチでも問題ありません、ただもし樋を施工して境界線を越える事になると、
これは「越境」といって大変な事なので注意して下さい。

191 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/15 18:50 ID:wRc9fDN0
>>189
はいそうです、具体的にどうこうは考えてませんが旧「住居地域」はチト条件が厳しかった
ので「住居地域」と「近隣商業地域」の間へ「準住居地域」なんてのがいいかなって
思ってました、それと平成4年の改正の時「なに、これ?どーすんのこんなに細分化して!」
と正直思いましたもので、でも逆には戻んないですよね「法律」って、まあ慣れればいいか。

先輩に聞いた話ですが、昭和45年の改正で「用途地域」が4種類から8種類に拡大した時も
戸惑ったけど、「慣れれば一緒」らしい、その時「排煙設備」が定義されて皆が「ハイエン、ハイエン」
って騒ぐから、建築業界で「肺炎」が流行してんの?って聞かれたらしいヨ(w
それと「事務所」にも「法採光」が要求されてたらしい!(顧客の所有する古いオフィスビルにある
巨大な「ライトコート」を見たときはビックリした)まあしょうがないですね、それも時代の流れだ。

192 :無責任な名無しさん:02/05/15 19:48 ID:tdbD+VPr
>>191
低層住居専用地域
中高層住居専用地域
住居地域
準近隣商業地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
*準住居地域は準近隣商業地域に改め、商業地の扱いにします。
これで、いかがでしょうか?


193 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/16 10:15 ID:+GjNRlIc
>>191
うんうん、そんなところでよろしいのでは、賛成です、それで「準近隣商業地域」は
「日影規制」の対象外とする、うーん、いいかもしれない。

194 :無責任な名無しさん:02/05/16 10:40 ID:bAD2s2ds
>193
>「準近隣商業地域」は「日影規制」の対象外とする
一応は商業地なので日影規制は無しにします。
*これを利用して、高層マンションの建築も可能です。


195 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/19 10:11 ID:UeDxNFbE
>>194
そんなトコロですかね、「ワン!」

196 :無責任な名無しさん:02/05/21 17:29 ID:m1/CJE+j
 やさしい相談でこのスレを紹介されました。
 コピーをそのまま載せます。
 何卒ご教授の程よろしくお願いいたします。

・・・
 突然ですがご教授お願いします。
 昨年たまたま国土調査の調査対象地区となり、隣接の人と境界で揉めてし
まいました。隣の人は全くというほどここには住んでいません。
 その人から内容証明で「挙証」しろというものが届きました。二週間
以内にしっかりした回答を求めるもので、それが出来ない場合は自分の主張す
るラインを境界とさせてもらいますという勝手な内容でした。
 当然こちらとしましては納得できるわけもなく、またいつか話し合いましょ
うという内容で回答したのですが、また内容証明で「あなたには境界を証明す
るものが何も無いことがはっきりしました。よって、わたしが主張するライン
で確定させてもらいます」という勝手なものが届きました。
 相手の主張するラインは100歳ぐらいの年寄りの記憶。こちらの主張するラ
インは昭和30年ごろの法務局第17条地図(この公図を基に購入したので)
 国土調査係りに相談しましたが、「個人間の境界は個人間で確定させるしか
ない。このままだと筆界未定で調査を終了することになる」というものでした。
 配達証明だけで境界が確定することってあるのでしょうか?
 また、「挙証催告」って、証明することを催促するという意味でいいのでしょ
うか?
 これらのことを詳しく教えてくれる本などは売ってないでしょうか?
 結局民事訴訟で争うしかないんでしょうか?



197 :無責任な名無しさん:02/05/21 17:51 ID:ZL9nPTqx
>>196
内容証明が送ってきても、同じく内容証明で「納得できない」と返事をすれば、
まったく問題ないと思います。
本は三省堂から出ています。
http://www.sanseido-publ.co.jp/publ/wakaru_kyokai.html

とにかく、相手が強く言ってきても、決して妥協してはいけません。
第三者に入ってもらって解決する方が良いかと思うので、調停の手続きを
取られたらどうでしょうか。

あまり詳しい説明ができなくてすみません。

198 :ハナ ◆L9nn4pRw :02/05/22 11:29 ID:V+J95Eh2
>>196
ちょっと、無茶な話ですね−、いきなりですか、世の中色んな人がいますね、
「挙証」..む、難しい言葉ですね、(汗..「隣人」への返事は >>197 さんの「回答」で
よろしいかと思われます、「妥協」する必要はありません。

何時頃購入された土地ですか?最近であれば仲介した「不動産業者」に連絡すること、
>>42 の >>34 さんへの回答参照)仲介業者に紛争の仲介をさせるべきです。

「国土調査」ですよね、周辺の測量が済んでるのであれば、「確定図面」を貰いましょう、
それで『公図』(ありますね)と『地積測量図』(古い土地は無い場合がある)(>>30参照)
を入手する(『公図』には「縮尺」は無いらしいが「並び」とか「線の延長」とかが参考になる)
それで双方の「縮尺」をあわせて(拡大、縮小コピーする)比較すれば大体の形がわかる、
それで「ライン」の「始点」と「終点」には必ず「第三者」が存在するはずです、「関係者」が
全員「合意」しないと境界点は確定しない訳ですから、資料を基に話し合う、そうすると誰か
一人だけ変な主張をすると「辻褄」が合わなくなる..そうやって「境界」を決めていく..
と知り合いの「土地家屋調査士」に聞いた事があります、まず「土地家屋調査士」に相談ですね、
その結果が納得できないのであれば、「調停」→「民事訴訟」となります..が、お勧めしません。

>>また、「挙証催告」って..その解釈でよろしいのでは。

もうひとつ、双方の地番が「○○○−○○」ではなく「○○○」であれば「境界」に「石」が
ある場合が多い、(経験上)そうであれば掘り返すのも、ひとつの手です。

>>197
レス有難うございます。

199 :無責任な名無しさん:02/05/22 11:57 ID:/B/Rcm1D
用地地域を整理しました。
[1]低層住居専用地域
[2]中高層住居専用地域
[3]住居地域
[4]準近隣商業地域
[5]近隣商業地域
[6]商業地域
[7]準工業地域
[8]工業地域
[9]工業専用地域
*建築可能物件
一戸建て住宅:[1][2][3][4][5][6][7][8]
低層アパート:[2][3][4][5][6][7][8]
マンション:[2][3][4][5][6][7]
学校:[1][2][3][4][5][6][7]
デパート:[3][4][5][6][7][8]
ゲームセンター:[4][5][6]
大工場:[7][8][9]
鉄道:[2][3][4][5][6][7][8][9]
公園:[1][2][3][4][5][6][7][8][9]
他の物件についても、これから考えます。


200 :無責任な名無しさん:02/05/22 17:15 ID:yNB6qYFB
>>199
わたし >>183 です!
まーだやってるぅ!あなたちょっとおかしいんじゃないの
あなたのレスは質問でも横レスの回答でもどちらでもないじゃない!
建設住宅か土木・建築の板で自分でスレ立てればいいじゃないの、へんなの。
それともなに?本職が多いと突っ込みが怖くて出来ない訳?
それで建築関係者の少ないここでやってるの?おかしいな♪
   
ハナ ◆L9nn4pRw  さま!こんな人相手にしないで下さいね♪
真面目な相談者の皆様の迷惑です!  (。・_・。)


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