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土地と建物の売買について質問

1 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/03/31 18:35 ID:QeB105VH
法律に詳しい皆さんに相談があって書き込みました。
実は先日土地と建物を1500万で購入して、内金として300万支払いました。
その後残金を用意して、売主に登記して貰うようにお願いしたところ
「その物件は他に売ったから解除する」とか言って、登記に応じてくれません。
法務局に行って登記を確認したところ、まだ売り主の名前になっています。

それで、売主に登記してくれないなら裁判にする、警察にも訴えると言ったら
「・民法では、二重売買が認められているから違法行為ではない。
 ・警察は民事不介入だから相手にしないはずだ。
 ・登記を先に移して貰った方が勝つから先にお前が裁判起こしたらもう一人に登記を移す 
 ・二重売買は合法だから金を返す必要はない」
などと、訳のわからないことを言って取り合ってくれません。

こういう場合、民事で裁判起こして勝つ方法はありますか。
また、もし土地と建物は手に入れないなら金を返して貰うことはできますか。
こういう面倒な問題に巻き込まれた慰謝料は取れますか。
それから、警察には本当に相手にして貰えないのですか。

契約書はちゃんとありますし、こちらはちゃんと約束通りに金を払っています。
以上アドバイスお願いします。

2 :無責任な名無しさん:02/03/31 19:01 ID:9lEnjSGJ
第五百五十七条 買主カ売主ニ手附ヲ交付シタルトキハ
       当事者ノ一方カ契約ノ履行ニ著手スルマテハ
       買主ハ其手附ヲ抛棄シ売主ハ其倍額ヲ償還シテ
       契約ノ解除ヲ為スコトヲ得

>こういう場合、民事で裁判起こして勝つ方法はありますか。
 残金を用意して登記をしてもらうようお願いしているので
「履行に着手」したと言えると考えられる。したがって、
売主はもはや解除できない。このまま第三者に土地を売却して
登記を移転したら債務不履行責任を負う。
 どうしても土地が欲しいならば処分禁止の仮処分→訴訟提起。
弁護士に相談して下さい。

>また、もし土地と建物は手に入れないなら金を返して貰うことは
できますか。
 当然できる。和解として、第三者への売却を認めるかわりに
手付金の倍返し+α という線もあるかも。

>こういう面倒な問題に巻き込まれた慰謝料は取れますか。
 法律的には単純な問題だから慰謝料云々などと考えずに弁護士に
相談してさくさく処理してもらってはどうでしょうか。

>それから、警察には本当に相手にして貰えないのですか。
 これは本当。民事不介入と言われるでしょうね。

3 :無責任な名無しさん:02/03/31 19:18 ID:nksxMh2b
>>2
つーか、手附じゃねぇだろ。内金だろ?

4 :2:02/03/31 19:36 ID:1AjOQawh
>>3
 たしかに、手付は内金とは異なりますが、両者のいずれであるかは
必ずしもその名称のみによって決すべきではなく、その金額と代金
との比率その他全ての事情を参酌して決めるべきであり、疑わしいときは
むしろ解約手付の性質をも具有すると解すべきものとされています。
 1500万円に対して300万円を支払ったという1の例は、解約手付と
しての性質が認められることは明らかでしょう。

5 :無責任な名無しさん:02/03/31 19:54 ID:q1RT3x8o
債務不履行責任を追及できるよ。
二重売買が有効だからといって、売主の責任がなくなるわけでは
ありません。内金返還だけでなく、損害賠償もできるはず。
訴訟したら、確実に勝てるはずなので、弁護士のところに
行きましょう。
たとえ債務不履行責任が認められなくても、解除による
原状回復義務として300万は確実に返還請求権あるしね。

6 :無責任な名無しさん:02/03/31 19:56 ID:q1RT3x8o
あ、でも手付けだと考えられるか。
そうだとすると、手付け倍返しで600万請求できる
はずだよ。
弁護士んとこ行って、内容証明郵便送ってもらうのが
いいよ。

7 :無責任な名無しさん:02/03/31 20:02 ID:L0naF+aY
>>4
>1500万円に対して300万円を支払ったという1の例は、解約手付と
>しての性質が認められることは明らかでしょう。

意味不明。
手附か内金かは金額で決めるの?
1がはっきり「内金として」っていってるんだから、
内金として考えるのが普通じゃないのか?

8 :無責任な名無しさん:02/03/31 20:07 ID:joqH58gU
>>7
文章全部を良く読め、このバカ

9 :予納郵券 ◆YviUZT26 :02/03/31 20:17 ID:sYFCLsBZ
>>7
まぁ、基本的に相談者は法律家ではないのだから、手付のことを内金というかもしれないし
そういう言葉尻をとらえてもしょうがないと思うよ。


10 :2:02/03/31 20:18 ID:nEjWw9eR
>>7
 「内金」は、代金の一部前払いのことを指しますが、それが同時に
解約手付としての性質を持っているかどうかは別の問題です。1が
「内金として」と言っているからといって、それが手付を兼ねている
ことまで否定したことにはならないでしょう。1は法律の専門家では
ないのだし。
 あなたは、1500万円のうち、内金として300万円を支払ったという
当事者の意思をどのように解釈しますか。
 もちろん、300万円が代金1500万円の内金であることは事実ですが、
普通はそれだけの意図で授受されるわけではないでしょう。不動産
取引の一般的な慣行に照らしてこの意味を考えると、自ずと結論は
明らかではないですか。
 注釈民法など参考にして考えてみて下さい。

11 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/03/31 20:20 ID:Oo1tiPL3
明日弁護士さんに相談に行ってみます。
ありがとうございました。
ところで、弁護士さんに頼むととんでもなくお金取られるという話を聞きますが
どのくらいの費用がかかるものでしょうか。
あと、よい弁護士さんの探し方とかアドバイスがあったらお願いします。

12 :無責任な名無しさん:02/03/31 20:26 ID:bNb4YQkr
あと、いろいろ議論されてるようですけど、内金だと思って払いましたが、
それが法律的にどうなるかはよくわかってません。
「内金」かどうかは契約書に書いてあるものなのですか?
そういった記述は見あたりませんが(汗)

13 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/03/31 20:29 ID:pimFaB5y
>>12 で名前入れ忘れました。すみません

14 :2:02/03/31 20:34 ID:qFS2wfLk
 弁護士費用ですか。
 この事件の経済的利益をどう考えるかが問題ですが、仮に、
300万円と考えることにして、報酬基準に従って算出して
みると、着手金24万円、報酬48万円となります。
仮処分も含めてこのくらいの金額なら文句を言うほど高いとは
いえないかもしれません。もう少しディスカウントできそうな
気もしますが。
 割と簡単な事件ですので、弁護士の当たりはずれで結果が
左右される可能性は低いと思います。むしろお金でなく本当に
建物を手に入れたいのなら第三者に登記される前に急いで
仮処分をしてもらうべきです。

15 :無責任な名無しさん:02/03/31 20:39 ID:q1RT3x8o
弁護士に、まず内容証明郵便送ってもらうのがいいんでない?
ただごねてるだけの奴だと、内容証明郵便だけで、びびって
振り込んでくるみたい。

訴訟になったら、着手金は請求額のだいたい1割くらいと
思っておけばいいんでない?

16 :さげねこ:02/03/31 20:48 ID:3Qr5Nv9C

>>2さんが良レス♪

個人的には弁護士に「解約するなら手附倍返しだゴルァ」みたいな
通知してもらって,即,登記未了のうちに大至急で
物件に手附返還請求権で仮差押つけてもらうってのが面白いかな。
仮処分より後の選択肢が広いような気がするにゃー。

弁護士費用の他に保証金を供託しなきゃいかんので,
残代金がローンのつもりなら無理だけど。

あと,ひとつ気になったんだけど仲介は入ってないの?


17 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/03/31 21:15 ID:tpFnBytu
こんなにいろいろレスして貰ってありがたいです。
今、妻と一緒にこのスレを見ています。

>>14
できることなら建物を手に入れたいので(お金を取り返すのはあくまでそれができない場合)
急いで仮処分?をしてもらうようにします。
弁護士費用って結構高いんですね。ちなみに、それは勝てば売主に請求できるんですか?

>>15
だだこねてるというかごねて金を取りたいみたいな様子が節々に見られます(苦笑)

>>16
保証金というのはどんなものですか? 誰に払えばいいのですか?
残り代金は銀行ローンで既に借りており、引き渡すのみとなっています。

仲介業者はいることはいますが、どうも売主とグルなようです
「もう私たちの手を離れたから当事者間で話し合って解決してくれ」とか言われました。

18 :無責任な名無しさん:02/03/31 21:23 ID:PLi9EWvV
>>17
保全処分をするときに裁判所に命じられて、法務局に供託することだよ。
保証金。

仲介業者について宅建協会に苦情入れてみてはどうでしょう。

19 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/03/31 21:53 ID:1CWJYMpT
>>18
そうすると、残金1200万を相手に払える状態にするのとは別に、いくらかの保証金?
を法務局に供託することになるのですね。金額によってはきついかも。
宅建協会ですか・・・苦情入れてみます。

20 :7:02/03/31 22:06 ID:4G5aGMh6
蒸し返すようですみません。
さんざん叩かれたうえ、ヴァカ呼ばわりまでされた7ですが、
不動産の取引社会においては、手附か内金かなんてそもそも区別は
ついているものだと思ってたんですが、どうでしょう?
それに、手附けをとるときは、その旨明らかにするのが通常の実務ですよね。
その上、1の書き込みからも法律の知識がそれなりにあると思ったので、
そのくらいの違いはわかった上で書いているのかと思っていました。
そういった中で、話が手附メインで進んでたように感じたんで、7の様なことを
書きました。

>>2
お尋ねの1500万に300万というのは、手附けにしては多すぎる気が
します。手附は普通の不動産の場合、せいぜい1割じゃないですか?
少なくとも私は土地建物の1500に対し300の手附なんて聞いたことありません。
2の仰るように、一般的な取引慣行を重視して当事者の意思を解釈するなら、
むしろ内金のような気がします。
もちろん、手附けを完全に否定するわけではありません。
ただ、いきなり、手附と決めつけるのは如何なものかと。

私も一応実務家の端くれなんで言わせていただきました。
ご気分を害したら謝ります。

21 :無責任な名無しさん:02/03/31 22:33 ID:5KY5EN9R
>>20=7
売主が業者の場合、この土地が農地転用及び開発許可の手続きが必要な取引は、
売買金額の10%以内の手付金で契約しますが、宅地の場合は、20%・・・
300万円の手付け金で契約しますyo。
手付金10%で契約し、内金10%、残金80%・・・と言う取引ありますよネ。

22 :さげねこ:02/03/31 22:55 ID:3Qr5Nv9C

ホントに蒸し返しだにゃ〜>>21のいうとおり。

本来,契約書に書いてあることだから
当事者の合理的意思とか引っ張り出して来られても…という気がします。
その点は>>1(の弁護士)に確認してもらったら?

ただ,結局「手附倍返し」が「内金返還+損害賠償」になるだけの話なので
そんなに本筋とは関係ないんじゃない?

>>1
ま,値段の交渉ならそのまま突っぱねればそれで十分でしょ。
あんまり冷たくすると物件にキズとかつけられる場合あるからほどほどにね。

弁護士の通知自体は即座に,
法的手続きは約定決済日すぎたところで即座にアクション起こすという
ところが本線でしょうか。
後ろから弾が飛んでこないように銀行とは十分連絡をとってくだされ。

ともかく,仲介業者は糾弾が必要でしょうね。あんまりです。
もし破談になったら被告に加えることも検討したいぐらいです。

ちなみに保全の手続きをとるなら,担保(保証金)は,
目分量で税評価ベースの物件価格の2〜3割くらいか(かなり適当)
抵当権とかが付いているかにもよりますが。
金が足りなければ建物だけでも押さえちゃうとか…ちょっと事件屋っぽいかな

23 :7:02/03/31 23:04 ID:4G5aGMh6
>>21
そういうこともあるんですか。
調べてみたところ、手附は1割が一般的なようですが。
>手付金10%で契約し、内金10%、残金80%・・・と言う取引ありますよネ。
あるでしょうネ。
この場合だと、手附倍返し600万とはいかなそうですネ。

先にも書きましたが、2が内金を完全に否定していないように、
私も手附を完全に否定してるわけではありません。
ただ、本件の場合は、2のように手附と言い切るのはどうかと。
それなら、むしろ1の言うことからしたら、内金と言いきった方が、
アドヴァイスとしては、まだいいのではないのでしょうか、といい
たかったんです。


24 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/03/31 23:20 ID:QVb9ucPd
>弁護士の通知自体は即座に,
>法的手続きは約定決済日すぎたところで即座にアクション起こすという
>ところが本線でしょうか。
>後ろから弾が飛んでこないように銀行とは十分連絡をとってくだされ。
なるほど、明日にでも弁護士に相談&銀行に状況説明して動くことにします。

保証金のことも含めて弁護士さんに相談してみます。

それでは、明日に備えてそろそろ寝ることにします。
いろいろとありがとうございました。また、なにかあったらお願いします。

25 :無責任な名無しさん:02/04/01 00:34 ID:ZG2Cbqf4
証書に「代金内」とあり、また、損害賠償の契約がともに締結されていても、授受された金銭を手付けであると認定して差し支えない(大判大10.11.3)。

26 :2:02/04/01 02:28 ID:4JxYBiMJ
>>7さん
叩いたつもりはありませんし、ヴァカ呼ばわりしたのも私ではありません。

契約と同時に内金を支払っている(と解釈しました)こと、宅建業法で定める
2割の制限内に収まっていることからは、本件の300万円は、ただの「内金」
の意味で支払われたのではなく、手付としての性質を有していると解釈するのが
常識的だと思います。

この点、契約書や領収書の記載で手付であることが明記されていれば問題ないですが、
書いていなければ単なる内金だと推定されるほどこの点の記載が例外なく励行されて
いるわけではなく、むしろ、逆に25さんが指摘するような裁判例があるくらいですから、
1さんが内金と書いたことは300万円を手付と解釈することの妨げにはならないのです。

1さんの相談にはあまり影響のない話なのでこの辺でやめておきます。

27 :無責任な名無しさん:02/04/01 03:22 ID:wWnCeCfj
おもろいスレだな。日曜だけにドキュソ弁護士大集結か?
なんか、どうしても手付にしたい奴がいるのが笑える。
証書の内容も定かじゃないのに、わけわかんない大判出してるし。
まぁ、1にとっては内金より手付にしたほうが、一見ハッピーなんだろうけどさ。
俺だったら、とりあえず、>>5みたく普通に内金返還・損害賠償でアドバイス
するだろうな。手付倍返しを請求しても、それが手付といえるか微妙なところ
だし、下手に手付と主張しちゃうと解約倍返しされて終わる可能性もあるからね。
んで、それから、場合によっては手付、って感じが正解じゃないかな。
相談者が内金だと言ってて、契約内容も明らかでないのに、いや、それは明らか
に手付だ、なんて言い切るのもちょっと俺にはできないしね。
こうしてみると、7の言いたいこともわかる気がするねぇ。

28 :無責任な名無しさん:02/04/01 03:53 ID:ZG2Cbqf4
つーか、自分も1の契約書も確認せずに内金と決めつけてるし…

>>12を確認しときましょう。
>内金だと思って払いましたが、
それが法律的にどうなるかはよくわかってません。
「内金」かどうかは契約書に書いてあるものなのですか?
そういった記述は見あたりませんが

29 :無責任な名無しさん:02/04/01 04:04 ID:wWnCeCfj
>>28
お前粘着だな。
自分は手付と決めつけてんじゃねーよ。
お前はその契約書を確認したんか?
アフォはすっこんでろ。

30 :無責任な名無しさん:02/04/01 04:07 ID:ZG2Cbqf4
決めつけてないYO

31 :>>27:02/04/01 12:02 ID:GBpXrNSe
>俺だったら、とりあえず、>>5みたく普通に内金返還・損害賠償でアドバイス
>するだろうな。

17で1はできれば土地建物を手に入れたいと言っているだろうが。
まだ登記は売り主の所にあるのに、内金返還・損害賠償でアドバイスするのか?

>手付倍返しを請求しても、それが手付といえるか微妙なところだし、
>下手に手付と主張しちゃうと解約倍返しされて終わる可能性もあるからね。
>んで、それから、場合によっては手付、って感じが正解じゃないかな。

2は、手付と判断した上で、履行に着手した後だから法律上は解約不可という前提で
話をしているんじゃないのか。倍返しと言っているけど、「和解として」「+α」
というのは、そういう意図なんだろう。あんたまるでわかってないよ。


32 :無責任な名無しさん:02/04/01 12:32 ID:WdeoTmWB
1は、はじめは金を返してもらえるか聞いてるぞ?
>>27は手付けと判断しちゃっていいのかってことが言いたいんじゃないの?
あげ足取り合戦?

33 :>>32:02/04/01 12:38 ID:GBpXrNSe
>また、もし土地と建物は手に入れないなら金を返して貰うことはできますか。
よく読めよ。ったく。

34 :>>32:02/04/01 12:48 ID:GBpXrNSe
それから、契約書の締結と同時に5〜20%くらいの内金が授受されたら、
それは原則として手付として判断されると思うぞ。そして、手付と判断されたら、
557条1項により解約手付として推定される。
本来、契約と同時に全額支払う約束になっていたが、お金がなかったので一部の
支払で勘弁してもらったとか、内金の領収書に「但し手付としての趣旨で交付する
ものではありません。」とか、そのくらいの特別な事情がない限り、裁判上も
手付として扱われるんじゃないか。

35 :無責任な名無しさん:02/04/01 15:40 ID:7ORG/VUS
>>33
これぞ、まさに揚げ足取りだね。
ったく。(プッ

ここでは多数決で1の内金は手付け、ということになりました。
後は裁判所でどうぞ。

〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜終了〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜


36 :さげねこ:02/04/02 01:35 ID:vrWG/FuP

>>1
手付けや違約金の話は,重要事項説明書(の後ろのほう)に
明記されているはずです。このスレをみて混乱されないよう念のため。

あと保全の選択ですが,銀行ローンなら仮処分はお勧めしません。
ほぼ確実に融資取り消されて立往生します。

前にも書きましたが,銀行にはごめんなさいする前提で、
約定期限過ぎた瞬間解除+仮差押えが猫の浅知恵です。

でも,先方の意図が単なる契約締結後の値段交渉程度の話なら
そこまで発展する可能性は低いのでは?



37 :購入者 ◆9yDV58O2 :02/04/28 18:22 ID:JyCdtEYi
こんにちは。このスレの1です。
この件につき、解決しましたので挨拶がてらご報告します。

まず、手付けか内金かという件ですが、弁護士さんに相談したところ手付けである
との回答を得ました。その上で、裁判所に所有移転禁止の仮処分とかいうものを
出して貰いまして、他の人の手に渡らないようにして貰いました。
で、もう一人の買主がいると思って問いつめたらそのような者は居らず、売主の
狂言だったことがわかりました。

弁護士さんに「あなたのやったことは詐欺に当たる(売ってもいないのに売ったと
言って金を騙し取ろうとしたから)。示談に応じないなら刑事告訴も辞さない」
と言って貰ったところ、先方は示談に応じました。

示談の内容は以下の通りです。
・売主は買主が残金1200万円中900万円を支払うのと引き替えに土地と建物の移転登記を行う。
・300万円(1200万と900万の差額)は当方の弁護士費用や損害金?等に充当する。
・上記移転登記と代金の支払で万事解決とし、両者共にこれ以上の請求をしない。
・売主及び仲介業者はは元の契約の履行につき不誠実な対応があったことを認め謝罪する。
・もし期限までに買主が残代金の提供をしたのに登記を行わない場合は登記の遅延1日
につき30万円の賠償金を払う。また、これ以外に損害が生じた場合はそれも払う。

弁護士費用などが取り返せればいいなと思っていたら300万円も値引きされて
自分でもびっくりしています。この示談は大成功だったようです。

それから、気になったので当初の売主の主張が気になったので後学のために聞いてみました。

まず、
・民法では、二重売買が認められているから違法行為ではない。
 ・二重売買は合法だから金を返す必要はない」
ということについては
「確かに二重譲渡という条項があり、先に登記した人が勝つとされているが、これは
法が二重譲渡を推奨する趣旨ではなく、万が一二重譲渡がされてしまったときに強い者が
勝つのでは法秩序は保たれないので一つの解決基準として作ったものである。
二重譲渡が違法でないというのは誤り。
また、二重譲渡で負けた側は当然に契約解除や損害賠償請求できる」

 ・警察は民事不介入だから相手にしないはずだ。
については「これは立派な詐欺ないし横領に当たるので警察は介入する」

 ・登記を先に移して貰った方が勝つから先にお前が裁判起こしたらもう一人に登記を移す 
「そういうことを防ぐために予め処分ができないように仮処分を貰った。
今回の所有移転禁止の仮処分というのはそういうもの。」

ということです。

いろいろアドバイスしていただきありがとうございました。
解決するまではネットなどに書き込まない方がいいとのアドバイスをいただいたので今まで放置していました。

弁護士報酬については当初>>14さんの言うとおりの額を提示されましたが交渉したところ
着手金が15万円になり、その分成功報酬に上乗せ(60万払う)となりました。
でも、裁判沙汰にならなかったので成功報酬も30万でいいと言われました。

皆さんいろいろとありがとうございました。以上ご報告します。

38 :37:02/04/28 18:23 ID:JyCdtEYi
長文失礼します。ありがとうございました。

39 :無責任な名無しさん:02/04/28 19:09 ID:johS3FtF
「これが悪徳弁護士の特徴、、 」のレスが止まらないなか、いい弁護士に当たったようですね。

その弁護士のイニシャルだけでも知りたい・・・

売主と仲介業者の実名は晒されても致し方ないんじゃなかろうか??



40 :無責任な名無しさん:02/04/29 01:09 ID:M/YSeSkR
報告ありがとう。
解決して良かった!


41 :受験生:02/04/29 05:46 ID:mKbRyr/o
>>37
最後にひとつだけ質問。
その相手は、いったい何を求めて、こんな馬鹿な事を言い出したの?
あなたから300万円騙し取るのが、目的?
300万円取られて泣き寝入りする人間がいるとも思われず、そのワリには、
弁護士のごく一般的な法律知識の範囲で、示談が成立して、結果的に
丸々300万円大損ぶっこくとは、なにをかんがえていたのだろう?
もし、わかっていたら教えてください。お願いします。

42 :しろうと:02/05/15 00:40 ID:dFoQxcH1
上記件とは別件なのですが、法律に詳しい皆様にお聞きしたいことがあります。
俗に言うフリープラン”青田売り”の物件の購入を考えております。契約はまず
建築条件付き売地を締結し、その後にそ建築確認が取れ次第、前述の契約を破棄
して、建売住宅(土地と建物のセット)の契約を結ぶということを言われており
ます。


いろいろ情報収拾してみましたが、建築条件付き売地の契約では手数料は土地の
みにしかかからないことはわかりました。しかし不動産屋のいう方法であれば彼
らに払う手数料は土地価格と上物価格にかけられてしまい、無駄な手数料がかか
ってしまいます。

いろいろ書きましたが、ご質問したいのは、建築条件付売り地の契約を一旦破棄
し、その後に手数料を上乗せするためにわざわざ建売住宅の契約を結ぶことが合
法かどうかということです。もし仮に違法であれば、法律の第何条に抵触するか
までご教示頂ければ幸甚です。

法律に明るい皆様のご意見をお待ち申し上げております。


43 :age:02/05/15 13:04 ID:k3ay7yTj
>>42
それはつまり、
土地の登記:売主→買主(土地購入)→売主(契約解除)→買主(土地建物購入)
建物の登記:売主→買主(建売購入)

で、登記にかかる手数料が二重でありぼったくりでないのかということですか。



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