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【おしえれ】不動産売買価格と評価額【謎】

1 :無責任な名無しさん:02/05/10 15:42 ID:fLn251/a
土地を購入しようと思い仲介業者と契約し、(売買価格3800万)
念のため、その土地の不動産登記簿謄本を取り寄せました。
売りに出す前に、何度か文筆したようで当初340uの土地だったのが
H11.8月に270u → H13.1月に80uとなっています。(自分は80uを買います)

で、H11.8月の時点で根抵当権3300万が設定されてるんですよね。
H11.8月だったら270uある状態で評価されていますよね。って事は
80uだと3300万も価値がない物件ってことですか?銀行って評価額の2割引くらいで
限度額きめるんですよね?

漏れの買った土地は売買価格高すぎるのでは?と悩んでます。
だれか教示くだされ

2 :無責任な名無しさん:02/05/10 16:17 ID:pLymz1/a
高すぎます。
ちなみにローンはどこの銀行ですか?
銀行により評価額は異なりますので・・・。

3 :1:02/05/10 16:19 ID:ZsGVeyO/
○○信用金庫(関西地方)の根抵当です。
それから、今は更地なんですが、建物もこれから建てるので
3800万の中に建物代も含まれてます。

4 :2 ◆Wxgmp82Q :02/05/10 16:22 ID:pLymz1/a
自分も仲介業者に騙されておる状況です。藁
そろそろ暴れます。
土地80平米だと20壺程度ですよね?まぁーその場所にもよると思いますが、
ちなみに土地の売買契約書と建物請負金額書の金額はそれぞれナンボになって
ますか??

5 :1:02/05/10 16:45 ID:ZsGVeyO/
うちは重・説しかもらってなくて手付けは打ちました。
(それもおかしい記がする・・・)
契約書はまだないんですよね。だから勝手に業者が作ってもってってるんでは
と思います。
あー怪しい。悔しい。

ちなみに融資申込み金額は4500万なり

6 :2 ◆Wxgmp82Q :02/05/10 16:53 ID:pLymz1/a
スレ違いになるかもしれませんが、自分もある程度心境をカキコしておきます。
土地と建物の売買契約書を交わし、手付け金も払ってしまいました。
で、ローン申し込み時までに信じられなくなり暴れてました。
でも解約するとなると手付け金+解約料で300万近く溝に捨てなければなら
ない状況だったので、渋々建てる事を決意。藁
で、ローン申し込み時に不動産屋が「ローンを通しやすくするためにこちらに全て
任せてください」と言い始め、迂闊にも確約書にハンコウを押してしまいました。
その確約書には売買契約書の金額改竄で申し込みするけど仲介業者と売り主
には異議申し立てしません・・・と記載が。(汗)
が、ここにミスあり。銀行に申し込んだ申請書類みると頭金まで改竄してます。
もちろん頭金が少ないとしょっぱらからローンは通らないし・・・、漏れも買う
気も失せたので『誰が頭金まで改竄しろ?』と言った??と。
で、正規の売買契約書の金額でもう一度自分で同じ支店にローンを申し込む!と
直訴。藁 これであの不動産屋も終わりでしょうな。
銀行からの信用丸つぶれでアボォーンか。。

>>2
心境勝手にカキコしてしまい、すみません。
次に所感スレします。

7 :2 ◆Wxgmp82Q :02/05/10 16:56 ID:pLymz1/a
>>1
手付けを打った領収書は持ってますよね?(汗)
その詳細にはナント記載されてますか??

8 :2 ◆Wxgmp82Q :02/05/10 17:27 ID:pLymz1/a
>>1
ちょっと質問!
>80uだと3300万も価値がない物件ってことですか?銀行って評価額の2割引くらいで
>限度額きめるんですよね?
え?建物が500万円しかないの??
プラモデルじゃないんだから・・・・。
土地の3300だと不当に乗っけられてますね。
ちなみに銀行での査定は保証会社にも寄りけりですけど、普通8割程度です。
○○銀行だと壺ナンボで見るか何故か知ってます。
(金融関係が知り合いなので)



9 :無責任な名無しさん:02/05/10 17:35 ID:eBc96JA/
土地の価格の何割っていうのは、貸付の出来る上限にすぎない。
銀行が3000万円の範囲でしか貸付ないのであれば、1億の物権でも
根抵当権は3000万プラス数百万しかつけないよ。

10 :CARUSO:02/05/10 19:45 ID:UsqxOmXO
通りすがりですが一言。

「根抵当権」とは一定の限度額(この場合3300万円)の枠内で
債権者(根抵当権者)と債務者の間で何度も貸し借りができる
融資システムです。
ですから場合によっては債務者は、3300万円満額を
借りていないかもしれません。

また、担保物権(この場合、今回売買対象の80uの土地)に対する評価が
高すぎるのでは?との疑念を持たれているようですが
今お持ちの土地登記簿謄本に『共同担保目録』というページは付いていますか?
もしその登記簿謄本取得の申請時に窓口で「共同担保目録付きでお願いします」
と断って申請していなかったら、もう一度共同担保目録付きで
申請してみて下さい。
場合によっては「共同担保」が設定されている可能性があります。
この「共同担保」とは、売主(根抵当権債務者)が根抵当権設定時に
今回売買対象となっている土地以外に担保物権を根抵当に設定していること
を言います。

金融機関が不動産(特に土地)を担保に融資する場合の評価は、主に
「路線価」を基準としているようです。固定資産税評価額は主に自治体
(市町村)が固定資産税を算出する為の数値であり、金融機関は参考程度に
確認しているようです。主たる評価数値は「路線価」と「売買相場」でしょう。

最後に「重要事項説明書のみの契約」と「融資金額等の改竄」は
非常にマズイことだけよく認識して下さい。
特に後者は公文書偽造という違法行為と自分自身に過剰な融資と返済金を課す
二重苦であることを確認して意思決定して下さい。
前者に関しては、最寄の不動産協会や自治体の無料(法律)相談会に行かれる事を
お奨めします。

長文失礼

11 :無責任な名無しさん:02/05/10 20:32 ID:UNdmCTog
>>7 手付金の預り証は仲介業者が切ってます。(普通は売主だろー)
で内容は「別紙契約書記載の通り」とかいてますが
契約書なんてもんは存在しません。

12 :無責任な名無しさん:02/05/10 20:49 ID:XHDt4YtU
>>11
>「別紙契約書記載の通り」
契約もしていないのに別紙とは?業者は手付け金を立て替えることも出来ないし、
預かる(@)こともできない。
重要事項説明時取引主任者証をあなたにお見せし説明をしましたか?
単なる説明(A)ですと@もAも宅建業法違反です。

13 :無責任な名無しさん:02/05/10 20:52 ID:UNdmCTog
なんだってぇ!!!!
一応、重・説の時は取引主任者がやってました。
ということは@手付けを預かるは違法ということですね?
でしたら、これをもって宅建協会へかけこんだら処罰してもらえるのでしょうか?

14 :無責任な名無しさん:02/05/10 21:28 ID:XHDt4YtU
>>13
解約したいなら、このネタで手付金?を返還してもらえ。もちろん全額だ。
後は、口止め料?・・・・県住宅課に行って、相談して来ようかな?
と聞こえるように、ボソボソ言ってみる。
宅建協会は、業者の味方するの?・・・と聞いてみたりする。
やっぱり県の方がイイのかな・・・・。

15 :かおりん祭り ◆KAORinK6 :02/05/10 21:56 ID:ZrrbGYwy
〜oノハヽo〜 / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
  ( ^▽^) < 新スレおめでとうございまーす♪ 
= ⊂   )   \_______
= (__/"(__) トテテテ...



16 :1:02/05/13 09:52 ID:x0a1uWxK
>>14ありがとうございます。
とりあえず折衝してみます。

17 :無責任な名無しさん:02/05/13 22:23 ID:kBGJbrbs
がむばれーあげ

18 :1:02/05/14 10:43 ID:xYs5b1jU
がんばります。

19 :無責任な名無しさん:02/05/14 13:37 ID:2bCWnQ26

・・・・・・・誰か>>10にお礼言ってあげれば?・・・・・。

かわいそうじゃん、あんなに一生懸命カキコしてるのに・・・・・。

このスレ、結局>>1とその他もう一名だけで進行したんだね。

20 :1:02/05/14 15:59 ID:KB1WZSWH
>>10様、遅ればせながら丁寧にご説明いただいてありがとうございました。
マイホーム購入は取りやめにすべく今動いております。


21 :無責任な名無しさん:02/05/15 09:08 ID:gFnPXASI
怪しいと思ったらやめるのが一番だね。
買ったところでいわく付物件を一生払っていかなくちゃいけないし

22 :無責任な名無しさん:02/05/15 20:47 ID:kM3C0klu
誰か詳しい人いないの

23 :無責任な名無しさん:02/05/16 00:08 ID:mVLR0ElR
ageageage

24 :無責任な名無しさん:02/05/16 11:09 ID:CSCzZSF7
>>10 謄本請求してよく見たら共同担保になっておりました。
あーはやく手付金返してほしい

25 :田舎不動産:02/05/16 17:40 ID:8xpB5dFs
>>1さん 私地方で不動産業をしております。一寸確認させていただきたいのですが、そもそもどういう契約なのでしょうか。建物代金も含まれているとのことですが。
建築条件付土地売買契約なのか建築プラン付き土地売買契約(これは違法ですが)なのか。
土地の価格については、当方では相場がわからないためなんとも申し上げられませんが、目安としては、総額から建築代金(おおむね坪当たり50〜55万円)を引いたものが相場に見合っているかどうかで判断するしかないと思います。

また、根抵当に付いてはあまり気にすることは無いと思います。
例えば300uの土地を購入する際、金融機関が根抵当権を設定し購入資金を融資してくれます。その土地を分筆して順次売買していくと
その都度金融機関は根抵当を解除していくため、実際には融資残高が残っていなくても、登記簿上は300uを購入したときに設定した根
抵当権がついたままになります。共同担保についても心配する必要は無いと思うのですが....

ただし、1さんがこの土地の売主に対し不安があるのであれば、取引は止めたほうが良いでしょう。
不信感を持たせるような同業者(説明不足を含む。)があることは大変残念なのですが。



26 :無責任な名無しさん:02/05/16 18:37 ID:7XuZ8HUb
>>25さま 建築条件付土地売買契約になると思います。
契約書の取り交わしもないので、はっきりわかりませんが、
売主が建築業者なので、融資がきまったらそこで建ててもらうつもり
でした。
そこはかとなく不安・不満が多いので、契約解除の方向で話をしております。

27 :司法書士受験生及び元不動産鑑定士補助者(つまり、無資格):02/05/18 21:37 ID:y0a+8G8D
取りあえず、10さんと25さんの意見に禿同。根抵当権はあくまでワク支配権であって、
特定の債権を担保する権利ではないから、元本が確定していない限りあまり気にするこ
とはありません。んで、1の物件てどうやら建売というか、建物付売買ってことですわな。
決して高くはないと思われ。もちろん、契約自由だから解除するもヨシ。
ただ、それだけの額の不動産だと、権利設定の登記なんかでは結構カネがかかるものと
思われ。
また、説明をちゃんとしていなかったら、消費者契約法に則り、業者に対し損害賠償を請求
することも可能と思われ。あれは確か強行規定だったはずだから、契約事項にその旨否定する
趣旨が記載されていても、業者は対抗不可でせう。
ま、よく吟味してみてください。

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