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保証金について。助けて

1 :ぽん:2001/03/23(金) 19:34
雑居ビルの店舗で6年間小料理屋を営んでおります
最初に400万保証金を積み
3年ごとに償却として60万積んでいました
ビルの持ち主(個人)が借金を残して雲隠れしてしまい
先般、ビルが競売にかけられ
ビルの新しい持ち主から、新たに保証金を積むようにとのこと。

この場合の新しい持ち主の請求は、正当なのでしょうか?
皆さんのお力をおかしください。ペコリ


2 :名無しさん:2001/03/23(金) 20:26
従来の賃貸借契約はそのままあたらしい持ち主
との間に承継されます。したがって、新たに保
証金を積む必要はありません。逆に、あなたが
退去に際して保証金の返還を新しい持ち主に請
求できます。

3 :ぽん:2001/03/23(金) 20:45
早速のレス、ありがとうございます
なにぶん、こういうことに疎いもので。。
新しい持ち主にその旨、伝えます

感謝しています ペコリペコリ


4 :ぽん:2001/03/23(金) 21:08
再びすみません
新しい持ち主とは、小さな不動産会社なのですが
それにもかかわらず、保証金を請求するのが腑に落ちません
そのような法律には詳しいはずですものね
送られてきた期間入札の公告を読み返してみました

私の物件の説明は
賃借権(短期) 期限13年2月28日まで
期限後の更新は買受人にたいこうできない。保証金については
更新時に15%償却する胸の特約がある

2月28日の更新は、不動産屋(当初の仲介)から
「現在競売にかけられているので、更新料を捨てる捨てるようなもの
自動的に更新になる(?)ので(更新料を払う必要はない)」
と言われました。契約書は交わしていません

競売のの売却決定期日は2月28日でした。
また、他の物件の期限はまちまちですが
全てまだ期限になっておりません

ややこしくてすみません
よろしくおねがいします


5 :真・弁護土:2001/03/23(金) 21:58
法律に詳しいからこそ、法律に疎い素人を騙して
金を払わせようとするわけだよ。
敷金返さなかったり法外なリフォーム代を取ったり
わりと聞くだろう。

契約更新のときになにもしなければ同じ条件で
そのまま更新されたことになるから更新料は
払わなくても大丈夫だよ。

ともかく、家賃だけ払って、でんと構えていれば大丈夫。

6 :ぽん:2001/03/23(金) 22:17
どうもありがとうございます

なるほどなるほど。。。いけすかない手口ですね
無知なもののほうが悪いのでしょうか
お心強いアドバイスに感謝してます
早速明日、先方と交渉してみます

ここに書き込みしてホントに良かった♪

7 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/24(土) 01:09
めずらしく、綺麗なスレだ。

8 :ほんまかいな:2001/03/25(日) 21:00
>私の物件の説明は
賃借権(短期) 期限13年2月28日まで
期限後の更新は買受人にたいこうできない。
っていうことなら2月28日はもう過ぎちゃっているので
それ以後に買受人が所有権を取得したんだったら
「従来の賃貸借契約はそのままあたらしい持ち主
との間に承継されます。」
なんてことはありません。

9 :無責任な名無しさん:2001/03/25(日) 21:16
平成8年に民事執行法が改正されて 「短期賃借権の期限切れ」 は買受人に対抗出来ない

http://web.parknet.co.jp/ryuichi/lawandcourt/materials/mtrl0001-2.html

さてどうなるか

10 :ぽん:2001/03/25(日) 22:14
にゅ。
ちょっと不安。。。

11 :ほんまかいな :2001/03/25(日) 22:39
結論的には
買受人に対抗できない占有者なので新たに買受人と賃貸借契約を締結しなければ建物を適法に占有することはできない
ということになります。
もちろん新たな賃貸借契約で保証金を差し入れるという約束があるならば保証金を支払う必要があります。
前の所有者に支払った保証金はその人との契約に基づいて雲隠れした所有者に請求することになります。
細かいことですが
平成8年の民事執行法改正前も「短期賃借権の期限切れ」は買受人に対抗できませんでした。
平成8年の改正によって変わったのは
それまでは「短期賃借権の期限切れ」の占有者には引渡命令(民執法83条)が発令されなかったけれども
改正後はそのような者に対しても引渡命令が発令されるようになった
ということです。


12 :無責任な名無しさん:2001/03/25(日) 22:56
すみません 訂正ありがとうございます。

この場合、1さんの正しい対応はどうだったのでしょう?


13 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/25(日) 23:05
↑そのまま小料理屋をやるというのなら買受人と賃貸借契約を結ぶということでしょう(もちろん保証金も支払って)。

14 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/25(日) 23:38
だねえ、正しい応対ったって、
差押後は法定更新もされないし
更新料を払う事も出来ませんね
「期限後の更新は買受人に対抗できない」のだから

前のオーナもたぶん自己破産でしょう。債権者リストに載っていれば
保証金は諦めるしかないでしょう。

新しいオーナーには、立退き料を払ってくれるなら幾ら出せると聞き
ながら、保証金を負けさせるように頼んでみる事でしょうね


15 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/25(日) 23:41
でも、 なんの落ち度もない1さんが損をしなきゃならないのか
おかしな話ではありますよね。

16 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 00:07
結局1さんはこのスレで天国から地獄へ突き落とされたような状態になっているんだけれどもわかっているのでしょうか


17 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 00:18
まあ、買受人に対抗出来ない占有であるにしても、占有してるんだから
元のオーナと同じ400万の保証金を払う必要はないでしょう。


契約を 3年ごとに60万の保証金、3年で全額償却という事にして貰ったら?
それに、前のオーナへの保証金請求権の譲渡をプラスで

新しいオーナーにしても、このご時世に新しい借り手を探すのも大変でしょうしね


18 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 00:20
それでも1さんの資産であったはずの400万の保証金は消えてしまった訳だ

19 :無責任な名無しさん:2001/03/26(月) 19:48
こういう流れなんでしょうか?

            賃貸契約        登記簿
  x年x月xx日             抵当権登記
 7年2月28日 賃貸契約の開始     
10年2月28日 更新時期        
1 x年x月 xx日              差押登記
13年2月28日 更新時期(更新出来ない)
13年 x月 xx日             買受人に移転

これがほんの1ヶ月でもズレていれば買受人に保証金の返還請求
が出来たのでしょうか?

Webで調べたページです
http://www.jah.ne.jp/~mirailaw/file61.html

そうだとすると、複数の 賃貸人が居た時、 単なる契約時期の差だ
けで大きな不公平が生じますよね?
なんか平等を欠いているように思います

20 :ぽん:2001/03/26(月) 20:11
みなさん、いろいろご意見ありがとうございます
親身になってくださって、感謝してます

不動産会社と話し合ってきました
やはり、新しい持ち主とは新たに契約を結ばなくてはならないようです

こうなると、古い持ち主に保証金の返還を求めなくてはなりません
どうか、もうしばらく私の騒動にお付き合いくださいませ

件のビルは昭和62年に銀行に担保として差し入れたそうです
それゆえに、62年以前の借主とは賃貸契約はそのまま
新しい持ち主と継続されるとのこと
(このへんがピンと来ないのですが)

A不動産(あたらしい持ち主ではない)の仲介で
個人のA氏と、私は6年前に賃貸契約を結びました

>>1 でA氏は借金を残して雲隠れと書きましたが
どうやら連絡はとれそうです

さて保証金の返還を求める先ですが、

A氏(借金があり支払能力はおそらくない)
A不動産(担保物権であると承知しながら、賃貸契約を結ばせた)
銀行 (新しい持ち主への売却代金の中に保証金が含まれているのではないか)

どちらに請求するのが妥当なのでしょうか
よろしくお願いします



21 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 20:21
>>19
確かに不公平が生じますが、どこかで区切らないと手続きが
すすみません。
破産者だって、破産前に資産家の親が死ぬのと、破産後に死ぬのとでは
大違いですからね。



22 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 20:22
重要事項説明書は持っていますか?
A不動産がそれに抵当権の有無を書き忘れていれば
A不動産に請求出来る可能性が出て来ます。
書かれていれば、それでも契約した1さんの責任になっ
てしまいますから 残るはA氏でしょうね。

銀行は無理でしょう

23 :ぽん:2001/03/26(月) 20:30
重要事項説明書ですね。今調べてきます

24 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 20:48
差押さえられてからの家賃はどうしていました?

25 :ぽん:2001/03/26(月) 21:04
すみません重要事項説明書ですが
今、手元にありません
明日のこの位の時間に、調べてから書き込みしますね

差し押さえられてからの家賃ですが
いつもと同じ所に振り込んでいました
4月の請求までは、そこに振り込み
4月23日に新しい持ち主に正式に権利が渡る(?)そうです

ぺこり

26 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 21:13
その振り込んでいるのは 元の大家の口座ですか?
他のテナントの人もそこに振り込んでるんですよね?
で、他のテナントの人は保証金は新オーナーに引き継がれるんですよね?

でしたら今、出来るだけ早く行動した方がいいんじゃないかな?
そこにお金があるのが判ってるんだから、こんなチャンスはもう無いかも
しれませんよ。

今すぐ動ける弁護士を雇った方がいいように思うけど

27 :ぽん:2001/03/26(月) 21:17
補足

差し押さえの件ですが、A氏及びA社から全く知らされておらず
(といっても、ウワサで競売にかけられるうんぬんは知っておりました)
2月28日の更新時期が近づいてきたので
2月の下旬、こちらからA社に連絡をとった際にはじめて聞かされました
(そのときに前述のように、更新料を支払う必要はない、自動的に更新となる
旨もA社から聞きました)
そして先日、新しい持ち主から連絡が入り、このような事態になりました

家賃は通常月末に支払います
A氏に対する、3月分、4月分のお家賃は支払わないつもりです
その旨、及び保証金の返還をもとめる内容証明を近日中に
送るつもりですが、どうでしょうか?

もちろん、3,4月分の家賃は、保証金から相殺する旨を付け加えます


28 :ぽん:2001/03/26(月) 21:22
また補足

不備のある文章で済みません
>>26
4月末の分までは元大家の口座です
5月末からは新しいオーナーに振り込む事になるでしょう
他のテナントについてですが
担保に入った62年以前のテナントに付いては保証金はいらず
62年以降の私を含め2店舗は保証金がいるようです



29 :無責任な名無しさん:2001/03/26(月) 21:35
3月末と4月末に 一部のテナントは家賃を払うわけですよね
家賃を差押さえすればだいぶ回収出来るのでは?

でしたら、
内容証明よりもだけど、前オーナと連絡取って
支払えないなら公正証書を作ってくれ
と頼みましょう。


30 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 21:37
>>29
そんなのはすでに抵当権者にや債権者に押さえられてるのでは?


31 :無責任な名無しさん:2001/03/26(月) 21:40
でも、1さんは、前の口座に振り込んでいると言っていますよ

という事は裁判所からの差押さえ命令は出ていないのでは?

32 :30:2001/03/26(月) 21:47
>>31
失礼。。

33 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 21:48
まあ他の債権者も狙っているのは間違いないから、急いだ方がいいのは確かだ

34 :ぽん:2001/03/26(月) 21:49
みなさんありがとうございます

公正証書、ですね
一緒に役所に行かなきゃならないんですよね?!調べてみます。

振込先の口座の差し押さえ云々はわかりませんが
古い持ち主と連絡が取れそうなので
わかり次第、書き込みいたします




35 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 21:53
振込先の口座より その前の家賃を差し押さえたほうがいいかもね

36 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 21:56
ぽんさんいくつ?

37 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 22:11
賃借人から未払い賃料と保証金を相殺する事はできませんよ。

38 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 22:19
相殺できないんですか?
そうですか。。。困りました

>>36
わからんちんに見えましたか
ごめんなさい、母が趣味で小料理屋をやってまして。。。
おっとりものの母にかわり、私が相談させていただきました
27歳です

39 :ぽん:2001/03/26(月) 22:21
↑わたしです。

40 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 22:27
銀行で差押さえするなら、
他のテナントさんに頼んで入金を1日早くして貰うとかして
振込日より1日早い日付で差押さえするとより確実かもな

ただ、そうするともう一人の対抗出来ないってテナントも
一緒じゃないと後に遺恨を残すかも


41 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 22:33
>>37 この場合、前のオーナとの契約が解消する日付迄 明白だから
    相殺しても悪くはないだろう。


42 :a:2001/03/26(月) 22:48
test

43 :ぽん:2001/03/26(月) 22:56
相殺可能ですか?よかったです
3,4月分のお家賃で保証金の1割程度になります
まったくかえってこない場合を考えると
いくらかましですよね

進展があったらご報告させてください

またお気づきの点があったら教えてください
みなさんのアドバイスとても参考になります

44 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 23:12
アドバイスするなら、
やっぱり現実の動いてくれる弁護士か
せめて司法書士を頼む事です

45 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 23:21
賃料と保証金とを賃借人が相殺できるというのはほんと?
保証金の性質にもよるけど保証金は賃貸借契約終了後でないと支払ってもらえないんじゃないの
つまり保証金の弁済期は到来していないので賃借人が相殺はできないんじゃないの?

46 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 23:40
>>45
では逆に、この状況で賃借人からそれを申し出たとして、
前オーナ側からいったい何が出来るでしょう?
3月分の家賃が未入金だから賃貸借契約を解除とでもやるのですか?

そんなこともし言い出したら、(言われなくとも)差押登記されながらそ
れを教える事もなく家賃を受け取っていた事は信義にもとるから、今す
ぐ保証金を全額返せとやればいいでしょう。

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR990215.html

47 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 23:51
>>45
>>37のいうとおり、賃借人が賃料を自働債権・保証金を受動債権
として相殺することはできません。

>ぼんさん
過去ログから見ましたが、買受け人は前オーナーとあなたに関する
一切の法律関係を引き継いでいませんので、保証金を支払う事から
逃れることはできません。
裁判官なら「抵当権が登記された後の賃借人は、競落人に原則対抗できない
ことを承知の上で賃貸借契約を結んだはず。そのリスクを計算していなかった
賃借人に大きな落ち度が認められる」とでも言うでしょうかね。
そもそも、買受け人はぼんさんから新たに保証金が貰える
事を前提として競落しているはずです。
これを「ハゲタカ」と捉えるか「経済法則に則った知恵」と捉えるかは
当人次第ですが。
あと、前主の保証金が返還されていないからといって、
その保証金と買受け人に対する賃料債務はそもそも相殺できませんよ。


48 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/26(月) 23:57
>47 ちがうよ
1さんは、前のオーナへの賃料支払いと 前のオーナからの保証金を相殺しようと
してるのであって、買受人ではない。


49 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 00:15
>48
そんなことは47もわかっているだろう

50 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 00:28
 「相殺することはできません」 はたぶん契約上は正しいだろうけど

平成13年2月28日に、契約は更新されていないのですから、既にそ
の契約書の範囲から外れてしまっているでしょう。
法定更新もされていないのですからね。

契約が更新出来ない状態にしたのは その前のオーナーですから、
では3月4月の家賃を貰う根拠はどこにあるのと問われても困りませんか?

2月28日で契約が切れているのだから、
現状は、「保証金を払え! でなければ占有する」 という状態なんでしょ?

51 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 00:46
前の賃貸契約が2月28日に更新されていると考えたなら、新しいオーナに保証金を
請求する権利がある事になってしまう。

だから 現在占有しているのは その賃貸契約によるものではない筈

じゃいったい何?

52 :51:2001/03/27(火) 01:09
整理すると、ぽんさんの小料理屋は、
□現在、単に占有してるだけで賃貸契約によるものではない
  △1 だから家賃として請求されても支払う義務はない
  △2 ただし占有してる事に対する損害金として家賃相当を払う
  △3 それを相手の保証金弁済債務と相殺する

 という理屈で、相殺するのは問題なさそうですね

それにこの理屈なら 元オーナーに今すぐ保証金を請求出来るかと


53 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 01:21
>50,51
2月28日に合意更新も法定更新もなされていなければその後の占有は無権原ということになります。
無権原ということになれば明け渡さなければならなくなり、明渡債務は保証金返還債務よりも先給付の関係にあると解されるので、保証金を返還するまでは占有すると主張することはできないと思います。
なお、4に書いてあった「期限後の更新は買受人にたいこうできない。」というのは、「賃貸人と賃借人との間では有効に契約を更新することができるけれども
その更新は買受人には対抗できません」という意味です。
つまり、差押え後であっても賃貸人と賃借人との間では有効に契約の更新ができるのです。


54 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 01:23
留置権は問題にならないのですか?

55 :53:2001/03/27(火) 01:39
>52,54
明渡債務を履行しなければ保証金返還債務は弁済期が到来しないので相殺も留置権もだめだと思います。

56 :51:2001/03/27(火) 01:48
でも、買受人に対抗出来ないなら「有効に契約の更新が出来た」とは 借りた側は
逆立ちでもしなけりゃ思えないでしょう。

とりあえず主張してみて、(別にこう主張したからといって何か条件が悪くなるような
要素はありそうに思えませんから) 相手が応じれば 公正証書にして 家賃の差
押さえに間に合う。

 応じなければどちらにしろ 家賃の差押さえには間に合いませんし、明渡債務も
所有権移転と共に消えるのですから、それから債務名義を取れば問題ないでしょう

57 :54:2001/03/27(火) 01:50
なるほど

58 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 01:54
なんで 執行官は3ヶ月くらい前後させてやらないんだろねえ
一般のマンションならまあどこにズラせてもしょうがないだろけどねえ

59 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 01:59
>>58
 回転ズシ状態で ケチな不動産屋が狙ったってだけじゃないの?

60 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 02:38
相殺は出来ないって言い張ってる奴さあ、こんな、相殺どころか
保証金が返って来る見込みは殆どない状況で、前オーナーに家
賃をお支払いしますなんて 自分ならやるのか? マジ?

まともなオーナーなら、自分から差し押さえられた時に、
「迷惑かける」 って謝るもんだぞ

61 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/27(火) 23:01
結局相殺はできるの?できないの?

62 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/28(水) 00:34
そもそも、どうして2月末に契約が終了した前オーナーに
3・4月分の賃料を払わないといけないのだ??
2月に賃貸借契約が終了しているのなら、相殺もへったくりも
ないよ。
このスレたてた1自身がちゃんと説明していないから
議論が錯綜しているんでしょ。

63 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/28(水) 01:38
いや、1が説明していないというよりは、議論の流れの都合上
賃料を払うか払わないかの区別が曖昧になったものと思われ。

64 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/28(水) 10:03
あっ!純だ!富良野はどうですか

65 :名無しさん@お腹いっぱい。:2001/03/30(金) 00:08
1はどうした?

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